Requisitos do Estatuto de Fraudes
Um estatuto de fraudes se aplica a certas categorias de contratos orais. Diferentes estados têm diferentes estatutos de fraudes, mas todos os estatutos de fraudes estabelecem dois requisitos principais. Os contratos nessas categorias não são executáveis, a menos que atendam aos dois requisitos.
Primeiro, deve haver um memorando escrito do contrato. Um memorando do contrato é uma escrita que comprova o acordo. Um memorando escrito não é um contrato formal por escrito. Um contrato formal por escrito não se enquadrará em um estatuto de fraudes porque o estatuto se aplica apenas a contratos orais.
Em vez disso, o memorando pode ser qualquer coisa que prove que houve um contrato oral. O memorando deve provar a existência do contrato e definir os termos materiais do contrato. Os termos materiais variam entre os contratos, mas geralmente incluem itens como as partes envolvidas e o valor devido.
Em segundo lugar, o memorando deve ser assinado pela parte que contesta o contrato. Normalmente não é necessário que ambas as partes assinem o memorando. Por exemplo, se você pretende fazer cumprir um contrato verbal que fez comigo, devo ter assinado o memorando.
Por exemplo, digamos que você e eu firmamos um contrato oral. Eu concordo em vender uma parte de minha fazenda para você por $ 10.000. Eu desenho um mapa em um guardanapo, mostrando que parte da fazenda vou vender para você. Escrevo $ 10.000 no guardanapo, assino e entrego a você. Se mais tarde eu decidir não lhe vender a parte de minha fazenda, você pode usar este guardanapo para fazer cumprir nosso contrato oral.
Estatuto de Contratos de Fraude
Um estatuto de fraudes só se aplica a certos tipos de contratos orais. Os estados variam, mas geralmente existem seis categorias cobertas por um estatuto de fraudes:
- Promessas que envolvem casamento como consideração
- Contratos que não podem ser executados dentro de um ano
- Contratos que envolvem a venda ou transferência de terras
- Contratos que envolvem promessas de executores de pagar dívidas imobiliárias
- Contratos que envolvam a promessa de agir como fiador ou fiador
- Contratos que envolvem a venda de bens no valor de mais de $ 500
Muitas vezes, as empresas encontram contratos que envolvem um interesse em bens imóveis. Vamos examinar mais de perto os contratos que envolvem a venda ou transferência de terras.
Contratos envolvendo a venda de terras
Normalmente, um estatuto de fraudes se aplica a um contrato envolvendo a venda ou transferência de terrenos ou bens imóveis. Isso inclui qualquer contrato oral que crie ou transfira qualquer interesse na terra. É importante observar o quão ampla essa categoria pode ser. Um estatuto de fraudes se aplica a qualquer contrato oral que transmita terras ou uma participação em terras. Isso significa que o estatuto cobre a maioria dos contratos envolvendo bens imóveis, como aqueles que vendem terrenos, concedem uma hipoteca ou fornecem uma servidão.
Um estatuto de fraudes também cobrirá alguns arrendamentos. Um arrendamento é considerado uma transferência de uma participação no terreno. No entanto, a maioria dos estados não exige que o arrendamento seja feito por escrito, a menos que seja por um ano ou mais.
Por exemplo, digamos que eu concorde oralmente em arrendar para você uma parte de minha fazenda por dois anos para que você possa caçar nela. Você não é o proprietário da terra e eu reterei todos os direitos sobre essa parte após o vencimento do seu arrendamento. Independentemente disso, esse é o tipo de contrato oral que precisará ser comprovado por escrito.
Exceção
Há uma exceção importante a um estatuto de fraudes envolvendo terras. Um contrato oral para a venda de um imóvel é executável se o comprador tomou posse e fez melhorias permanentes. Melhorias permanentes são mudanças duradouras que valorizam a propriedade. Os estados variam quanto ao tipo e extensão das melhorias necessárias para atender a essa exceção.
Esta doutrina legal é baseada no desempenho das peças . O desempenho parcial é o cumprimento parcial de uma obrigação contratual. Digamos que você e eu firmamos um contrato oral. Eu concordo em vender parte da minha fazenda para você por $ 10.000. Depois de pagar uma entrada de $ 3.000 e começar a construir um celeiro, decido que prefiro manter a fazenda inteira. Este contrato provavelmente será exequível, mesmo que não seja por escrito, por causa da doutrina do desempenho de parte.
Resumo da lição
Vamos revisar. Um estatuto de fraudes normalmente cobre seis categorias de contratos. Esses são:
- Promessas que envolvem casamento como consideração
- Contratos que não podem ser executados dentro de um ano
- Contratos que envolvem a venda ou transferência de terras
- Contratos que envolvem promessas de executores de pagar dívidas imobiliárias
- Contratos que envolvam a promessa de agir como fiador ou fiador
- Contratos que envolvem a venda de bens no valor de mais de $ 500
As empresas geralmente encontram contratos que envolvem bens imóveis. É importante lembrar que um estatuto de fraudes provavelmente cobrirá esses contratos, uma vez que esses estatutos se aplicam a qualquer contrato oral que transmita terras ou um interesse por terras. Isso inclui contratos de venda de terrenos, concessão de hipoteca, concessão de arrendamento por um ano ou mais ou prestação de servidão.
Observe que há uma exceção importante a um estatuto de fraudes, com base na doutrina legal de desempenho de peça . Um contrato verbal de venda de um imóvel será executado se o comprador tomar posse do terreno e fizer benfeitorias permanentes.
Resultados de Aprendizagem
Quando esta lição terminar, você deverá ser capaz de entender um estatuto de fraudes quando se trata de venda ou arrendamento de propriedade.