A maioria das pessoas presume que o seguro residencial é obrigatório no estado de Nova York. Ao contrário do seguro de automóveis exigido por lei, o seguro residencial não é obrigatório no estado. No entanto, a maioria das instituições de crédito em Nova York exigirá algum tipo de apólice de seguro ao emitir uma hipoteca.
Esta lição cobre a quantidade de seguro necessária em Nova York, os custos associados ao seguro residencial e opções alternativas para indivíduos que não podem adquirir seguro residencial por meio de seguradoras porque vivem em áreas consideradas de alto risco.
Requisitos de seguro de propriedade em Nova York
O tipo mais comum de seguro aceito pelos credores em Nova York é a Política de Formulário Especial (HO-3). A maioria dos credores exige esse tipo de apólice, pois cobre a casa de um indivíduo contra todos os riscos de perda física, excluindo inundações, terremotos, guerras e acidentes nucleares. Além de ter o tipo certo de apólice aceita pelos credores, é vital que os indivíduos adquiram uma apólice que forneça cobertura suficiente.
Obtenção de cobertura suficiente
Para entender a compra de cobertura suficiente, vejamos um exemplo desse processo. Jim comprou um bangalô em Kensington, um subúrbio da cidade de Nova York. Jim negociou um desconto em um imóvel que estava listado por US $ 1.200.000 e conseguiu comprar esse imóvel por US $ 1.000.000. Como Jim é proprietário pela primeira vez e não possui móveis próprios, ele negociou o preço de venda de seu bangalô para incluir todos os móveis que estavam presentes durante a visitação pública realizada antes de ele fazer uma oferta. Ansioso para finalizar seus requisitos de hipoteca, Jim liga para seu agente de seguros e pede-lhe uma cotação de apólices de Formulário Especial que fornecem uma cobertura de $ 1.000.000.
O corretor de seguros de Jim oferece a ele uma apólice de $ 1.000.0000 com um prêmio mensal de $ 200 e uma franquia de $ 5.000. Com essa apólice, Jim faria pagamentos mensais de $ 200 para mantê-la ativa, o que é conhecido como prêmio . Jim pode pagar prêmios em vários tipos de prestações, por exemplo, anual, quinzenal e semanal. Se Jim criar uma reclamação para cobrir despesas por danos cobertos por esta apólice, ele terá que pagar uma franquia . Aqui, sua franquia é de $ 5.000, no entanto, se Jim quisesse uma franquia mais barata, seus prêmios aumentariam. Certas apólices oferecem franquias opcionais para tempestades de vento e furacões . Essas franquias cobrem entre 1% a 5% do valor do seguro da casa.
Jim precisa verificar se a apólice que está sendo oferecida oferece cobertura suficiente. Do ponto de vista do credor, é porque a cobertura atende aos requisitos de sua instituição de crédito. Se sua casa se tornar uma perda total devido a desastres cobertos por sua apólice, esta apólice fornecerá o suficiente para pagar o valor total da hipoteca. No entanto, da perspectiva do proprietário, Jim não tem cobertura suficiente porque sua apólice cobre o preço de venda de sua propriedade, e não o valor de sua casa. Para determinar o valor, Jim deve calcular o custo de reposição do bangalô se ele for totalmente destruído, excluindo o valor do terreno, mas incluindo o valor dos bens pessoais dentro da casa. Jim comprou a casa com desconto, sem considerar os bens pessoais internos na compra do seguro, portanto, uma apólice próxima a US $ 1.500.000 seria mais adequada para fornecer cobertura suficiente para o que está dentro. Além disso, se 5 anos depois, Jim decidisse fazer um acréscimo em sua casa, ele teria que reavaliar o valor do imóvel para garantir que a cobertura de sua apólice ainda fosse suficiente em relação ao valor criado pelos novos acréscimos .
Cancelamentos e não renovações
A lei do estado de Nova York permite que uma seguradora cancele uma apólice durante os primeiros 60 dias após sua entrada em vigor. A seguradora pode cancelar uma apólice durante os primeiros 60 dias, fornecendo um aviso informando o (s) motivo (s) específico (s) para o cancelamento. Após a conclusão desses 60 dias, a seguradora não pode cancelar a apólice ou considerá-la como não renovada por um período de três anos, a menos que:
- inadimplência no pagamento se o pagamento estiver vencido em 15 dias ou mais;
- condenado por um crime por meio de atos que aumentam o risco de indenização;
- detecção de fraude ou deturpação por parte da seguradora em relação ao titular da apólice para obter uma apólice;
- detecção de atos ou omissões intencionais ou imprudentes que aumentam o risco de pagamento;
- demolições, renovações ou acréscimos afetam a política e tornam a propriedade não segurável;
- uma decisão da seguradora na qual poderia justificar que o titular da apólice violou a lei de seguros.
O seguro residencial visa cobrir perdas inesperadas significativas, que algumas seguradoras limitam a quantidade de sinistros que um proprietário pode fazer em um período especificado. Se um indivíduo fizer várias reivindicações em um curto período, ele corre o risco de ser designado como um cliente de alto risco e sua seguradora se recusar a renovar sua apólice; isso é conhecido como não renovação . De acordo com a lei do estado de Nova York, pelo menos 45 dias, mas não mais que 60, devem ser fornecidos à seguradora antes da data de vencimento da apólice.
Problemas para obter seguro residencial em Nova York
Algumas empresas não vendem cobertura para propriedades que estão em áreas de alto risco e que estão sujeitas a desastres naturais. Se um proprietário não puder adquirir seguro por meio de métodos tradicionais, ele pode ter que explorar programas de seguro especiais, como:
- New York Property Insurance Underwriting Association (NYPIUA) : é uma associação de seguradoras que vende seguro contra incêndio no estado de Nova York. Ele oferece opções básicas de cobertura, mas também uma cobertura ampla que pode ser adquirida com um prêmio maior. A cobertura básica protege contra desastres causados por vento, granizo, explosões, tumultos, comoção civil, aeronaves, veículos, fumaça, vandalismo e danos maliciosos.
- Programa Nacional de Seguro contra Inundações (NFIP) : a maioria das apólices não oferece seguro para desastres causados por inundações ou deslizamentos de terra; esse tipo de seguro pode ser adquirido como uma apólice separada por meio do NFIP. Nem todas as partes de Nova York são participantes do NFIP, mas a cobertura está disponível para a maioria das cidades, vilas e cidades dentro do estado.
- Coastal Market Assistance Program (C-Map) : as áreas costeiras são auxiliadas na obtenção de cobertura por meio de uma rede voluntária de seguradoras conhecida como C-MAP. O programa oferece cobertura para ocupantes proprietários dentro do Bronx, Brooklyn, Nassau, Queens, Staten Island, Suffolk e Westchester.
Resumo da lição
O seguro de propriedade não é exigido por lei no estado de Nova York, mas geralmente é exigido pelos credores quando emitem hipotecas. Uma apólice suficiente que ofereça ampla cobertura para o proprietário é aquela que oferece cobertura suficiente para o valor da casa, e não para o valor pelo qual a casa foi vendida. Ao avaliar o valor de uma casa , o indivíduo deve acessar o custo de reposição da casa se ela for totalmente destruída, bem como qualquer propriedade dentro da casa; no entanto, o valor da terra é excluído.
Uma vez que a apólice é adquirida, o estado de Nova York permite que as seguradoras tenham um período de 60 dias para cancelar as apólices, desde que possam fornecer à seguradora razões específicas para o cancelamento da apólice. Se a apólice não for cancelada nos primeiros 60 dias, não poderá ser cancelada ou considerada como não renovada por um período de três anos, desde que a apólice, a seguradora e o imóvel permaneçam em dia. As seguradoras têm o direito de recusar a renovação das apólices de seguro se uma seguradora fizer várias reivindicações em um curto período. Para considerar uma apólice como não-renovação , a seguradora deve ser avisada com pelo menos 45 dias de antecedência ao vencimento da apólice.
Alguns proprietários podem encontrar desafios ao adquirir seguro para suas propriedades, pois podem viver em áreas de alto risco. Os proprietários de imóveis que não podem adquirir seguro por meio de métodos tradicionais no estado de Nova York oferecem opções especiais de seguro por meio da New York Property Insurance Underwriting Association (NYPIUA) , do National Flood Insurance Program (NFIP) e do Coastal Market Assistance Program (C -Map) .