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Violações antitruste em imóveis: definição e exemplos

Violações Antitruste

Sua carreira como corretor está indo bem e você gosta de seu trabalho. Mas um dia, um corretor de outra agência pergunta se você gostaria de dividir a área para que você trabalhe apenas na metade e eles vão trabalhar na outra. Ela também oferece que vocês dois concordem com uma porcentagem de comissão tão igual para vocês dois. Está tudo bem? Com certeza não é! É melhor você revisar suas leis antitruste!

Uma lei antitruste é a lei destinada a proteger compradores e vendedores, ou quaisquer outras partes, de práticas prejudiciais como fixação de preços, manipulação de licitações, mercado ou alocação de clientes, boicotes em grupo ou serviços de listagem múltipla administrados coletivamente. Se você participa de uma dessas atividades como agente imobiliário, não está apenas abusando do seu cliente, mas também infringindo a lei.

É importante entender o que são violações antitruste para garantir que você evite ações inadequadas e ilegais. Você deseja proteger seu cliente, sua marca e sua licença. Vamos examinar isso agora.

Fixação de preços

A fixação de preços é a prática de vários (ou todos) corretores imobiliários em uma área trabalhando juntos para cobrar a mesma comissão entre corretoras.

Digamos que quatro agências diferentes dominem o mercado e as agências se reúnam e concordem em cobrar de seus clientes 7% de comissão sobre todas as vendas. Isso é considerado fixação de preços porque os corretores devem definir seus preços independentemente.

Você descobrirá que existe uma comissão típica em seu mercado. Talvez seja padrão que a maioria dos vendedores pague 6% porque é a taxa normal. Isso não é considerado fixação de preços porque é regulado pelo mercado.

A diferença é que no primeiro exemplo, as corretoras fizeram um acordo (verbalmente ou por escrito) de que todas cobrariam o mesmo valor. O acordo é ilegal. Cada agência deve determinar seus próprios preços e não trabalhar com outras agências para criar uma taxa de comissão padrão.

Ajuste de lance

Casas vendidas em leilão são frequentemente vendidas sem inspeção e com pouco conhecimento da propriedade. Freqüentemente, há um número seleto de agentes e compradores que fazem lances em propriedades. Quando ocorre a manipulação de lances , os compradores trabalham juntos para conseguir as casas por um preço mais barato do que normalmente aconteceria em um leilão justo. Isso não é legal e pode fazer com que um agente imobiliário perca a licença.

Mercado e Alocação de Cliente

A alocação de mercado ocorre quando os corretores dividem a área em regiões e cada corretora concorda em permanecer dentro de sua região.

Por exemplo, digamos que sua cidade tenha duas grandes corretoras de imóveis que são rivais no mesmo negócio. Se as corretoras concordarem que uma irá comercializar casas no lado oeste da cidade e a outra irá comercializar no leste, eles alocaram partes do mercado para cada corretora e infringiram a lei. Tudo bem se uma corretora decidir concentrar seus esforços em uma área específica, mas não pode entrar em um acordo para dividir a cidade ou região com outra corretora.

Uma prática semelhante é segmentar tipos de clientes e apenas tentar atrair clientes específicos. Essa prática é chamada de alocação de clientes .

Por exemplo, digamos que duas corretoras concordem em dividir clientes profissionais diferentes. Uma corretora buscará médicos e contadores. A outra corretora buscará advogados e CEOs. Assim como acontece com a alocação de mercado, uma corretora pode tomar uma decisão interna para buscar médicos e contas. Entretanto, essa corretora não pode entrar em conluio com outra corretora para dividir os tipos de clientes entre as agências.

Boicotes em grupo

Em um boicote em grupo , os corretores imobiliários decidem evitar certos tipos de clientes ou se recusam a trabalhar com um determinado corretor. Digamos que você esteja ocupado e recebendo muitas casas novas listadas. Duas agências na cidade querem impedir você de ter sucesso. Eles fazem um acordo para não mostrar suas casas e evitar contar aos compradores sobre qualquer uma de suas listagens. Esta é uma forma de boicote em grupo e não é permitida.

Outro exemplo é tentar criar um bairro que exclua um determinado grupo demográfico ou tipo de comprador. Você pode encontrar um bairro de classe alta e um vendedor diz que não quer vender para ninguém da América do Sul. Você não pode evitar potenciais compradores da América do Sul porque isso seria considerado um boicote em grupo e é ilegal.

Serviços de listagem múltipla geridos coletivamente

Os corretores imobiliários usam uma plataforma de marketing conjunta chamada Multiple Listing Service (MLS) para listar casas e encontrar uma nova residência para seus compradores. É um site neutro aberto a todos os corretores que desejam assinar o serviço.

Além de pagar uma taxa, os agentes têm acesso igual ao serviço, e isso não discrimina certos agentes. Se um grupo de agências criar um serviço de listagem múltipla que não está aberto a outros agentes, ele pode infringir regulamentos e leis porque cria uma vantagem injusta para certos corretores que têm acesso. Os agentes devem ter cuidado com a forma como colaboram com outros agentes e garantir que não criem um monopólio sobre as informações sobre as casas à venda.

Resumo da lição

Seu papel como corretor de imóveis é importante para a capacidade de seus clientes de comprar ou vender uma casa. Para ser honesto e justo com eles, você deve cumprir as leis e regulamentos antitruste criados para criar condições de concorrência justas para todos os agentes.

Uma lei antitruste designa quais atividades não são autorizadas para agentes imobiliários. Esses incluem:

  • fixação de preços – concordando em cobrar a mesma comissão entre corretoras.
  • manipulação de lances – quando os compradores do leilão trabalham juntos para reduzir os preços de compra,
  • alocação de mercado e cliente – divida regiões ou clientes em sua área
  • boicotes em grupo – evitando certos compradores ou agentes imobiliários
  • uso coletivo do serviço de listagem múltipla – elimina alguns agentes do acesso justo às informações.