O que é um título comercializável?
Carmen está em vias de vender sua casa e acaba de aceitar uma oferta. Essa é a boa notícia. Mas o corretor de imóveis de Carmen também acaba de dar más notícias. Acontece que o corretor contratado para fazer uma busca rotineira pelo título da propriedade antes do fechamento encontrou um problema com o título de Carmen para a propriedade. Ter o título de propriedade significa que você tem participação acionária nele.
Aparentemente, o vizinho de Carmen, Dan, acaba de entrar com um processo discreto de título alegando que ele na verdade possui uma faixa de 300 metros quadrados da propriedade de Carmen por usucapião. Resumindo, o processo de Dan alega que ele tem direito à faixa de 1.000 pés quadrados porque ele possui a propriedade adversamente por tempo suficiente para obter o título dela. A Dan’s também entrou com uma notificação nos registros do terreno, chamada litispendência , para notificar os compradores em potencial sobre o processo, o que significa que os compradores da propriedade estarão sujeitos aos resultados do processo. O agente de Carmen explica que o processo torna seu título inegociável e, pior ainda, o comprador está prestes a desistir da venda.
Infelizmente, Carmen não possui mais um título comercializável ou um título suficientemente livre de defeitos, de modo que um comprador razoavelmente prudente aceitará o título da propriedade. O título negociável não exige certeza absoluta de que não há defeitos, mas apenas que não há dúvida razoável que põe em questão se o vendedor possui um bom título.
Por outro lado, o título não comercializável é o título de um imóvel com um defeito substancial que cria um risco irracional para um comprador de ser puxado para um litígio caro ou de sofrer uma perda econômica substancial de modo que um comprador razoavelmente prudente não aceite o título. Embora o título possa acabar sendo bom, o risco é muito grande para um comprador razoável se arriscar com a compra do imóvel. No caso de Carmen, um comprador razoavelmente prudente simplesmente não vai querer correr o risco de que Dan ganhe e acabe ficando com 1.000 pés quadrados de seu terreno recém-adquirido.
Você deve ter em mente que uma reclamação de usucapião é apenas um dos muitos tipos de defeitos ou contestações ao título de propriedade de um proprietário que podem tornar o título não comercializável. Outros exemplos incluem, mas não estão limitados a, ônus não liberados que foram pagos e uma lacuna na cadeia de títulos do proprietário. Uma cadeia de títulos é o registro histórico ou ações da transferência de bens imóveis ao longo do tempo do proprietário original para o atual proprietário e todas as transferências entre eles. Uma lacuna na cadeia significa que não há documentação que mostre todas as transferências até o proprietário atual e questione se o título do proprietário atual é bom.
Corrigindo título não comercializável
O que Carmen pode fazer para tornar seu título comercializável? A correção do problema é conhecida como título de limpeza . No caso de Carmen, ela pode lutar no tribunal ou tentar negociar. Uma ação de título discreto , que foi o que Dan moveu, é um tipo especial de ação que estabelecerá o título legal da propriedade de Carmen. É usado para consertar uma miríade de defeitos de títulos. Por outro lado, isso leva tempo.
Carmen também pode tentar negociar com Dan para resolver a disputa pelo título. Por exemplo, Carmen poderia oferecer um acordo com Dan por meio de um pagamento em dinheiro para ele ou ela pode oferecer a ele a venda da tira disputada ou até mesmo concordar em dar a ele um pedaço das terras que ele reivindica para resolver a disputa. Se ela resolver a disputa, ela precisa se certificar de que Dan registre uma liberação da litispendência para avisar que a reclamação foi resolvida.
Ações de títulos negociáveis
Lembre-se de que uma parcela de um imóvel pode ter uma história terrivelmente longa e complicada. Quanto mais longa e complexa for sua história, maior será a probabilidade de um problema surgir. Alguns estados promulgaram atos de títulos negociáveis para ajudar a eliminar reivindicações antigas que podem surgir contra um lote de terra e tornar o título não comercializável. Um ato de título negociável é uma lei que encerrará automaticamente uma reivindicação de título de uma parcela de propriedade que não seja reivindicada dentro de um determinado período de tempo. Vejamos um exemplo.
A propriedade de Carmen pertencia originalmente a outra pessoa chamada Jill. Cinquenta anos atrás, Jill supostamente concedeu o título de sua propriedade a um velho amigo. Agora, o filho daquele velho amigo, Jack, se apresentou e apresentou uma escritura para Carmen, que concedeu a sua mãe a propriedade da casa. Com a morte de sua mãe, ele é o único herdeiro da propriedade. Jack afirma que seu título é superior ao de Carmen porque a proprietária original, Jill, de forma fraudulenta, transferiu a propriedade novamente após já transferi-la para sua mãe.
Felizmente para Carmen, seu estado tem um título comercializável que extingue o título de propriedade de Jack, uma vez que ele não o reivindicou dentro de 40 anos a partir do momento em que a propriedade foi supostamente transmitida a sua mãe por escritura. Não importa se a afirmação de Jack é válida porque ele simplesmente chegou tarde demais para levantá-la.
Resumo da lição
Vamos revisar o que aprendemos. Título negociável é o título de propriedade que está livre de defeitos substanciais, de forma que um comprador razoavelmente prudente aceitará o título. Por outro lado, um título não comercializável é um título com um defeito substancial, de modo que um comprador razoavelmente prudente não o aceitará porque apresenta um risco indevido de litígio ou perda econômica relacionado ao título. Um título não comercializável torna-se comercializável ao limpar o título , o que pode exigir uma ação silenciosa do título . Se um estado promulgou um ato de título comercializável , as pessoas que detêm uma participação em uma parcela de um imóvel devem fazer valer sua reivindicação dentro de um determinado prazo ou seu interesse será extinto.