Locação Definida
John possui uma empresa de administração de imóveis que administra propriedades residenciais e comerciais para vários proprietários na cidade. Um dos documentos mais importantes que ele usa para gerenciar as propriedades de aluguel de seu cliente é um contrato de arrendamento. Um arrendamento é um contrato entre um senhorio e um inquilino que dá ao inquilino o direito legal de possuir ou fazer um uso específico dos bens imóveis do senhorio. Os arrendamentos definem os direitos e obrigações legais de ambas as partes. Embora a maioria dos arrendamentos contenha termos e disposições padrão, os arrendamentos podem variar dependendo da natureza da propriedade e do tipo de inquilino. Por exemplo, John tem clientes que possuem propriedades residenciais que serão alugadas para pessoas que precisam de uma casa e propriedades comerciaisque será alugado para empresas. Diferentes arrendamentos são usados para esses tipos de propriedades.
Regulando a relação senhorio-inquilino
John e seus proprietários não têm discrição irrestrita no que impõem aos inquilinos em um arrendamento. Os estados regulam os arrendamentos por meio de estatutos e da lei consuetudinária (ou seja, lei desenvolvida por meio de decisões judiciais). Leis modelo, como a Lei do Locatário Residencial Uniforme ou o Código do Locatário Residencial Modelo, foram adotadas em alguns estados. Os códigos de construção também podem impor certos requisitos à propriedade alugada. Por exemplo, em alguns lugares, os edifícios devem ter saídas de incêndio ou janelas de saída para espaços subterrâneos.
O estatuto de fraudes no estado de John exige que todos os aluguéis com duração superior a um ano sejam feitos por escrito e assinados pelo proprietário e pelo inquilino. Como John é um profissional, ele exige um contrato por escrito em todos os casos como uma prática recomendada, independentemente de sua duração.
Locações residenciais
John usará um contrato de arrendamento residencial para inquilinos que desejam alugar um imóvel como residência. O locatário pagará o aluguel do locador (geralmente em parcelas mensais), mas o locador normalmente permanece financeiramente responsável pela manutenção, impostos e seguro do imóvel. No entanto, os inquilinos são responsáveis pelos bens pessoais das unidades que alugam. (Alguns podem optar por pagar as apólices de seguro do locatário para cobrir seus pertences pessoais.)
Uma das imposições legais mais importantes no arrendamento residencial é a garantia de habitabilidade , que existe em quase todos os estados. Esta garantia é implícita, o que significa que a lei considera que cada aluguel residencial está sujeito à garantia, mesmo que não esteja escrito no aluguel. A garantia impõe ao proprietário a obrigação de assegurar que o imóvel residencial seja habitável para humanos, o que geralmente significa disponibilidade de energia elétrica, um sistema de encanamento em funcionamento (incluindo água potável), um sistema de ar condicionado ou aquecimento e que a estrutura física do residência é segura para ocupar.
Locações Comerciais
John usará um contrato de arrendamento comercial se estiver alugando uma propriedade para uma empresa para fins comerciais. Os arrendamentos comerciais tendem a ser mais flexíveis do que os arrendamentos residenciais, com menos proteções legais concedidas automaticamente aos inquilinos. Ao contrário dos arrendamentos residenciais, o inquilino muitas vezes deve pagar diretamente a conta pelos custos associados à propriedade de um imóvel, embora esteja apenas alugando-o. (Na realidade, a maioria dos inquilinos residenciais também paga grande parte dessas despesas, mas os custos estão embutidos no aluguel). John usa quatro arrendamentos comerciais padrão:
- Um arrendamento bruto é semelhante a um arrendamento residencial no sentido de que o inquilino paga o aluguel, enquanto o senhorio paga os impostos imobiliários, seguro e manutenção da propriedade.
- Um arrendamento líquido exige que o inquilino pague uma parcela pro rata dos impostos imobiliários sobre a propriedade, além do aluguel. (Por exemplo, se o inquilino alugou 10% da metragem quadrada de um prédio de escritórios, ele será responsável pelo aluguel mais 10% dos impostos sobre a propriedade.)
- Um arrendamento líquido duplo exige que o inquilino pague uma parcela pro rata dos impostos imobiliários e do prêmio de seguro da propriedade, além do aluguel.
- Um arrendamento líquido triplo exige que o inquilino pague uma parcela pro rata dos impostos sobre a propriedade, o prêmio do seguro e os custos de manutenção, além do aluguel.
John também tem algumas opções sobre como o aluguel é pago em um arrendamento comercial envolvendo empresas de varejo. Por exemplo, um dos maiores clientes de John é o proprietário do shopping center interno da cidade e seu cliente exige um percentual de aluguel do aluguel . Nesse tipo de acordo, o varejista pagará um aluguel mínimo. Assim que o varejista atingir um determinado valor da receita bruta do ano, denominado ponto de interrupção, o varejista terá que pagar ao locador uma parte de sua receita bruta.
Resumo da lição
Vamos revisar o que aprendemos. Um arrendamento é um contrato entre um senhorio e um inquilino relativo ao uso ou ocupação do imóvel de propriedade do senhorio pelo inquilino. Ele descreve a maioria dos direitos e obrigações de ambas as partes em relação ao mesmo. A lei estadual regula os arrendamentos em vários graus.
Os arrendamentos residenciais dizem respeito ao aluguel de um imóvel para uso doméstico. Embora o locatário seja obrigado a pagar o aluguel, o locador geralmente é o único responsável pela manutenção, pelos impostos sobre a propriedade e pelo seguro. Quase todos os arrendamentos residenciais têm uma garantia implícita de habitabilidade que exige que o proprietário mantenha as instalações em condições suficientes para uma habitação humana razoável.
Os arrendamentos comerciais são muito menos convencionais do que os arrendamentos residenciais e envolvem o arrendamento de propriedades para fins comerciais. Se o inquilino é responsável por impostos imobiliários, seguro e manutenção depende se o arrendamento é bruto , líquido , líquido duplo ou líquido triplo . Além disso, um aluguel percentual de aluguel exigirá um aluguel mínimo básico e, em seguida, uma parte da receita bruta do inquilino depois que ele atingir o ponto de equilíbrio (um certo nível de vendas brutas).