Contratos – Visão geral dos elementos essenciais
Randy é um corretor imobiliário e lida com diferentes tipos de contratos quase diariamente – seja porque ele é parte de um contrato ou um de seus clientes é. Como qualquer agente imobiliário irá lhe dizer, um contrato é simplesmente um acordo legalmente exeqüível entre duas ou mais pessoas. Bem, talvez não seja tão simples.
Para ser executável, cinco requisitos devem ser atendidos:
- Oferta
- Aceitação
- Consideração
- Capacidade
- Legalidade de propósito
Vejamos um exemplo típico de imóveis para esclarecer os elementos. Sally, cliente de Randy, está vendendo sua casa. Ela recebe uma oferta de Barry para comprá-lo. Barry se ofereceu para comprar a casa, encontrando o primeiro elemento.
A oferta está um pouco abaixo do preço de lista de Sally, mas ela pode viver com isso. Sally decide aceitar a oferta. Agora temos uma oferta e aceitação, mas ainda não temos um contrato executável.
Precisamos de consideração, que é apenas uma palavra bonita para o valor que cada parte recebe em troca de fazer o contrato. Sally está recebendo uma promessa de Barry de que pagará o preço de compra, e Barry está recebendo uma promessa de Sally de que ela irá transferir a propriedade mediante o pagamento. Essas promessas mútuas são consideração suficiente para tornar o contrato exeqüível.
Tanto Sally quanto Barry têm capacidade legal para contratar. Embora os menores geralmente não tenham essa capacidade, Sally e Barry são adultos. Além disso, nenhum dos dois está sofrendo de doença mental ou defeito inibindo sua capacidade de firmar um contrato.
Finalmente, o contrato tem uma finalidade legal. A compra de um imóvel é perfeitamente legal. Consequentemente, o acordo entre Sally e Barry também atende a esse elemento.
Contratos unilaterais, bilaterais e multilaterais
Um contrato pode ser unilateral, bilateral ou multilateral. Um contrato unilateral existe quando uma pessoa faz uma promessa ou se compromete a cumprir sem que outra parte faça o mesmo. Por exemplo, digamos que Oliver tem uma casa que deseja vender, mas não deseja usar apenas um corretor de imóveis. Em vez disso, ele utiliza uma lista aberta. Em uma listagem aberta, Oliver pagará uma comissão ao primeiro agente que apresentar a um comprador uma oferta de compra aceitável que seja fechada com sucesso. Oliver fez a promessa de pagar uma comissão, mas não há promessa recíproca de nenhum agente. Em vez disso, ocorre um contrato vinculativo quando um agente apresenta a Oliver o comprador necessário.
Na verdade, um contrato bilateral é um pouco mais fácil de entender. Envolve duas partes que trocam promessas de desempenho. O contrato de compra de Sally e Barry é um exemplo perfeito de contrato bilateral. Barry prometeu pagar a Sally o preço de compra em troca da promessa de Sally de transferir a casa para Barry mediante o pagamento.
Como você pode suspeitar, um contrato multilateral é simplesmente um contrato em que três ou mais partes trocam promessas de desempenho. Por exemplo, digamos que Randy seja o corretor de um comprador de dois investidores imobiliários que desejam se associar e comprar um prédio de apartamentos do atual proprietário. Nesse caso, temos dois compradores e um vendedor, constituindo três partes do contrato.
Contratos não executivos e executivos
Os contratos podem ser não executórios ou executórios. Um contrato executório é apenas um contrato em que pelo menos uma das partes ainda deve cumprir. Por exemplo, o contrato de compra de Sally e Barry é um contrato executório até que a venda seja fechada e Barry receba sua escritura e Sally receba seu preço de compra. Depois de Sally e Barry terem cumprido o contrato, o contrato é não executório ou totalmente executado.
Contratos de opções
Um contrato de opção é um tipo especial de contrato que surge com frequência em transações imobiliárias. Em suma, um contrato de opção dá a alguém o direito de comprar algo por um determinado preço em uma determinada data, se a pessoa quiser.
Digamos que Danny seja um incorporador imobiliário que deseja comprar um imóvel, mas está com pouco dinheiro. Ele celebra um contrato de opção com o proprietário em que Danny paga ao proprietário algum dinheiro pelo direito de comprar a propriedade no prazo de 90 dias pelo preço anotado no contrato de opção. Danny não precisa exercer o direito de compra.
Expresso vs. quase-contratos
O contrato de compra de Sally e Barry é um exemplo de contrato expresso . Um contato expresso é aquele em que todos os elementos e termos do contrato são claramente definidos, seja verbalmente ou por escrito.
Um quase contrato realmente nem é um contrato. Você pode pensar em um quase contrato como um acordo que se assemelha a um contrato. Também é conhecido como contrato implícito na lei porque os tribunais implicarão em um contrato para evitar uma injustiça. Vejamos um exemplo.
Lonnie está vendendo sua casa, assim como seu vizinho. Seu vizinho decide pintar sua casa para competir melhor com Lonnie pelos compradores. Os pintores chegam, confundem a casa de Lonnie com a de seu vizinho e começam a pintar a casa de Lonnie. Lonnie decide não olhar na boca de um cavalo de presente e fica mudo. Os pintores terminam no dia seguinte e apresentam uma fatura. Lonnie se recusa a pagar porque nunca concordou com o trabalho. Um tribunal pode exigir que Lonnie desembolse o dinheiro para pagar os pintores sob uma teoria de quase contrato. Isso porque seria injusto deixar Lonnie receber o benefício da pintura sem pagar um valor justo pelo serviço, até porque ele permitiu que o erro continuasse.
Resumo da lição
Vamos revisar o que aprendemos. Um contrato executável requer uma oferta, aceitação, consideração, capacidade legal para contratar e deve servir a um propósito legal. Um contrato unilateral envolve apenas uma parte que se comprometeu a cumprir, um contrato bilateral envolve duas partes trocando promessas de cumprimento e um contrato multilateral envolve pelo menos três partes.
Um contrato que é totalmente executado não é executório , enquanto um contrato em que pelo menos uma das partes não o executou totalmente é executório .
Um contrato de opção é um contrato em que se tem o direito de escolher comprar algo por um determinado preço dentro de um determinado tempo. Um contrato expresso enuncia os elementos e termos do contrato verbalmente ou por escrito. Um quase contrato é um contrato implícito na lei para prevenir uma injustiça.