Tipos de hipotecas
Enquanto Laura e Russell se preparam para comprar sua primeira casa, eles começam a procurar informações sobre hipotecas. Laura faz uma pesquisa na Internet e de repente fica sobrecarregada com termos como hipotecas de taxa fixa, hipotecas de taxa ajustável (ou ARMs) e apenas juros com hipotecas de pagamento de balão. De repente, Russell e Laura se sentem um pouco despreparados.
No início, o empréstimo hipotecário era um conceito bem simples: se o comprador pagar 20% do preço da casa, um banco vai emprestar os outros 80%, e o comprador pode devolver ao banco, com juros , um determinado percentual do empréstimo adicionado ao que é devido pelo privilégio de tomar o dinheiro emprestado, nos próximos 30 anos. No entanto, à medida que o empréstimo hipotecário se tornou mais popular e necessário, os bancos inventaram novos tipos de hipotecas. Nesta lição, aprenderemos sobre os três principais tipos de empréstimos: taxa fixa, taxa ajustável e somente juros.
Hipotecas de taxa fixa
Uma hipoteca de taxa fixa é o tipo mais básico de empréstimo hipotecário. Quando o empréstimo é feito, qualquer taxa de juros que o banco esteja oferecendo é a taxa paga durante toda a vida do empréstimo. Por exemplo, se a taxa fixa para um empréstimo de 30 anos é 4,5%, os pagamentos são baseados em 360 pagamentos (30 anos x 12 meses por ano) de 4,5%, e esse pagamento permanece o mesmo por 30 anos.
As taxas fixas variam de acordo com a economia, o perfil de crédito do tomador e a duração do empréstimo. Os compradores com crédito excelente obtêm taxas mais baixas do que os compradores com créditos mais baixos, e os empréstimos com prazos mais curtos, por exemplo, empréstimos de 15 anos, têm taxas mais baixas do que os empréstimos de 30 anos.
A principal vantagem de um empréstimo com taxa fixa para o comprador é que ele sabe exatamente qual será o seu pagamento a cada mês do empréstimo. Para os bancos, eles também sabem o que esperar quanto ao retorno que farão com esse empréstimo. É muito previsível e, geralmente, as pessoas gostam de previsibilidade.
Hipotecas de taxa ajustável
Poucos anos depois que os empréstimos hipotecários se tornaram populares, as taxas de juros tornaram-se muito altas. No início da década de 1980, uma hipoteca de taxa fixa podia chegar a 16% a 20%, mesmo para compradores com bom crédito. Isso foi uma dor para o setor de hipotecas, porque muitas pessoas não tinham condições de tomar empréstimos com taxas de juros tão altas. Assim, os bancos introduziram hipotecas de taxa ajustável (ARMs) .
As hipotecas de taxa ajustável mudam com base em alguma taxa de juros de referência, como a taxa de fundos federais , uma taxa definida pelo Federal Reserve que os bancos usam quando pedem dinheiro emprestado uns aos outros. Para atrair os mutuários a aceitar uma hipoteca com taxa ajustável, os bancos ofereceriam taxas introdutórias com desconto. Por exemplo, se as hipotecas de taxa fixa para um empréstimo de 30 anos fossem de 6%, um empréstimo de taxa ajustável poderia começar em 3%. Em um empréstimo de $ 150.000, isso representa uma diferença de $ 300 no pagamento do empréstimo.
Claro, há um problema. Esses 3% foram a taxa introdutória. As hipotecas de taxa ajustável são nomeadas com números, como ‘5/1 ARM.’ Isso significa que a taxa introdutória durará 5 anos (o primeiro número) e, em seguida, será redefinida a cada 1 ano (o segundo número). A papelada para uma hipoteca de taxa ajustável indicará qual benchmark será usado e o valor acima do benchmark que a nova taxa será.
Por exemplo, aquele 5/1 ARM pode dizer que a cada ano, a taxa é ajustada para a taxa de fundos federais + 1,5%. Então, por cinco anos a taxa é de 3%, mas depois de 5 anos, ela se torna qualquer que seja a taxa de fundos federais, mais 1,5%. Isso, obviamente, é um pouco uma aposta do mutuário. Se as taxas caírem e a taxa dos fundos federais for 0,5%, a nova taxa será 2%, diminuindo o pagamento em $ 100. Mas, se as taxas subirem e a taxa dos fundos federais for 4%, a nova taxa do mutuário será de 5,5%, aumentando seu pagamento mensal em $ 250.
Os benefícios desses empréstimos são, obviamente, as taxas mais baixas, pelo menos no início. Mas, o que acontece depois disso ninguém sabe. A crise imobiliária que começou em 2006 deveu-se em grande parte ao fato de as pessoas terem contraído empréstimos anos antes com taxas iniciais baixas e, quando as taxas aumentaram, elas não puderam mais pagar o pagamento das hipotecas. Hipotecas de taxa ajustável devem ser consideradas com muito cuidado.
Hipotecas somente com juros
Por fim, temos hipotecas somente com juros . Com um empréstimo apenas de juros, o mutuário faz exatamente isso – eles só pagam os juros por um período de tempo predeterminado. Então, no final do prazo do empréstimo, eles reembolsam todo o principal , ou o valor original emprestado, do empréstimo.
Usando nosso exemplo acima, um empréstimo de 5% somente com juros de dez anos para $ 150.000 teria um pagamento original de cerca de $ 625. É um pagamento muito baixo em dez anos, mas ao final dos dez anos, os mutuários teriam que pagar ao banco $ 150.000 em um balão , ou o pagamento final.
Os empréstimos apenas com juros foram populares no boom imobiliário de 2000-2006. Durante esse tempo, muitas pessoas comprariam várias casas, esperariam um ano ou mais para que aumentassem de preço e depois as venderiam com lucro. Nesse tipo de situação, um empréstimo apenas com juros era ótimo, pois a casa foi vendida antes do vencimento do pagamento inicial. Embora arriscado, para um comprador experiente, um empréstimo somente com juros pode ser útil.
Resumo da lição
O que Laura e Russell tiveram que aprender sobre as taxas de hipoteca é o que todos os compradores de casas precisam aprender em algum momento. Não existe apenas hipoteca. Existem diferentes tipos e têm diferentes benefícios. Para maior previsibilidade, uma hipoteca de taxa fixa é a melhor opção, uma vez que a taxa e o pagamento permanecem os mesmos durante todo o prazo do empréstimo.
Se você precisa de uma taxa mais baixa para começar e acredita que as taxas ficarão baixas por um tempo ou que você venderá a casa antes que sua taxa se ajuste a uma taxa mais alta, talvez uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) funcione para você . Finalmente, para os mutuários mais experientes e arriscados que desejam um pagamento muito baixo e podem pagar um grande pagamento final ou acreditam que não serão mais donos da propriedade, um empréstimo somente com juros pode ser razoável. De qualquer forma, há lição de casa a fazer e muito a aprender!