Restrições de propriedade contaminada em imóveis

Existem várias medidas legislativas em vigor para proteger os compradores de imóveis contra propriedade contaminada, bem como medidas para garantir a responsabilidade e a limpeza dessas propriedades contaminadas antes da venda ou desenvolvimento. Sem este tipo de legislação, milhões de vidas, incluindo vidas de crianças, podem ser colocadas em risco devido a vários perigos ambientais.

A Agência de Proteção Ambiental (EPA) foi incumbida da maioria dessas leis, bem como de supervisionar a limpeza associada às propriedades contaminadas. Parte dessa legislação também está em vigor para ajudar a proteger proprietários de imóveis residenciais que possam viver em propriedades que foram contaminadas sem culpa própria. Qualquer comprador, vendedor ou agente pode encontrar toda a legislação e até oportunidades para envolvimento da comunidade por meio do site da EPA em https://www.epa.gov/superfund.

Superfund

Em 1976, a Lei de Conservação e Recuperação de Recursos (RCRA) e a Lei de Controle de Substâncias Tóxicas (TSCA) foram estabelecidas para garantir que nenhuma parte se envolvesse em despejo de lixo tóxico que pudesse afetar o meio ambiente e potencialmente prejudicar indivíduos. Nos anos seguintes, vários casos de contaminação levaram as comissões da Câmara e do Senado a realizar extensas audiências sobre o despejo de lixo tóxico e os perigos potenciais associados a essa prática. Isso inevitavelmente levou à criação do Superfundo , também conhecido como Lei de Resposta, Compensação e Responsabilidade Ambiental Abrangente (CERCLA). CERCLA ou Superfund cobriu todas as áreas de riscos ambientais, incluindo resposta a emergências, análise de dados, limpeza e responsabilidade.

Superfund foi criado pela EPA para proteger a saúde pública para que os indivíduos possam viver e trabalhar em ambientes seguros. Promulgado em 1980, inclui legislação e restrições sobre propriedades imobiliárias (residenciais e comerciais). Em 1983, a Lista de Prioridades Nacionais (NPL) foi criada para identificar algumas das regiões dos EUA que são prioritárias para a limpeza do Superfundo. Essa lista é atualizada regularmente e pode ser acessada online por qualquer pessoa interessada em comprar um imóvel que esteja próximo a um desses sites. Reserve um momento para revisar os sites listados e sua área em https://www.epa.gov/superfund/npl-site-status-information.

Plano de Emergência e Lei do Direito de Saber da Comunidade

Em 1984, as Emendas de Resíduos Perigosos e Sólidos foram adicionadas ao RCRA devido às preocupações com a gasolina e outros produtos químicos potencialmente perigosos que vazam para o solo e o abastecimento de água. Essa legislação busca não apenas prevenir esse tipo de contaminação, mas também exigir o tratamento de qualquer bem com contaminação de resíduos antes de sua comercialização. Vários anos depois, em 1986, a Lei de Planejamento de Emergência e Direito de Saber da Comunidade(EPCRA) foi aprovado para proteger ainda mais os proprietários e compradores de riscos ambientais que podem estar em propriedades imobiliárias contaminadas. Este ato ajuda as comunidades a se prepararem para emergências químicas e ‘exige que a indústria informe sobre o armazenamento, uso e liberação de substâncias perigosas para os governos federal, estadual e local’ (‘Planejamento de Emergência …,’ nd).

As disposições do Direito de Saber nesta lei são para garantir que as comunidades (e os compradores dentro dessas comunidades) tenham acesso às informações pertinentes sobre potenciais perigos ambientais. O site da EPA tem uma extensa lista de alterações, bem como orientações sobre essas alterações. Nesse site, os compradores de imóveis também podem acessar os NPLs para determinar qualquer risco potencial em seu mercado potencial. Também há informações abrangentes para a indústria sobre requisitos / procedimentos de conformidade e relatórios. Os vendedores devem cumprir toda a legislação antes de vender ou desenvolver legalmente qualquer propriedade coberta por esses atos. Mais informações sobre a EPCRA podem ser encontradas em https://www.epa.gov/epcra.

O Superfund Amendments and Reauthorization Act

O Superfund Amendments and Reauthorization Act (SARA) alterou o CERCLA mais uma vez em 1986. Essa alteração acrescentou muitas alterações importantes ao programa. Enfatizou remédios mais permanentes para riscos ambientais e encorajou os estados a considerar mais fortemente os requisitos e padrões de outros estados para aumentar a proteção. Também foram fornecidas novas autoridades de fiscalização. SARA também criou um foco mais forte em problemas de saúde humana que podem surgir de propriedade contaminada e exigiu que a EPA revisse o Sistema de Classificação de Perigos(HRS) que avalia os riscos de contaminação para a saúde humana e o meio ambiente. Esta lei se aplica a todas as propriedades imobiliárias e permite uma supervisão mais rigorosa, especialmente para venda e incorporação. Se estiver interessado em saber mais sobre as emendas implementadas por meio da SARA, você pode acessar essas informações em https://www.epa.gov/superfund/superfund-amendments-and-reauthorization-act-sara.

Aplicação primeiro

A política Enforcement First foi promulgada em 1989 para priorizar a identificação das partes responsáveis por propriedades contaminadas. Isso também garante que os responsáveis sejam responsabilizados pela limpeza / correção dos riscos ambientais que foram criados. Isso ajuda a proteger os compradores ou mesmo os proprietários atuais que podem descobrir contaminação. Cobre contaminantes como os encontrados no ar ou na água subterrânea. Poluentes perigosos do ar (HAPs) podem vir de combustível, usinas de carvão, produção de produtos químicos / explosivos, ácidos sulfúrico e nítrico usados em fertilizantes, fábricas que fabricam vidro ou cimento e refinarias de petróleo. Os poluentes da água podem vir de águas residuais, óleo (na maioria das vezes derramamentos), poluição de águas pluviais e dejetos de animais em fazendas.

A aplicação em primeiro lugar também requer a limpeza de resíduos tóxicos e outros produtos químicos pela parte responsável. Isso pode acabar em processos civis ou criminais instaurados por meio do plano de Justiça Ambiental da EPA . Os responsáveis são então obrigados por esses procedimentos a realizar a limpeza ou a pagar a terceiros pela limpeza. As ações criminais são definidas por vontade ou conhecimento da contaminação e resultam em acusação criminal para o responsável. Indivíduos podem e foram encarcerados por contaminação intencional do meio ambiente.

A aplicação em primeiro lugar ajuda a supervisionar e fiscalizar a limpeza de resíduos tóxicos e produtos químicos. A aplicação de resíduos, produtos químicos e limpeza são algumas das políticas específicas sob a aplicação em primeiro lugar. Essas políticas protegem consumidores e comunidades de outros riscos ambientais que podem ser encontrados em locais de propriedades contaminadas. O que se segue é uma lista abrangente dos contaminantes abrangidos pela Política de Execução Primeiro:

Aplicação de Resíduos

Mineração e processamento de minerais : faz parte das iniciativas nacionais da EPA que visam proteger as comunidades e o meio ambiente da mineração de ácido fosfórico, bem como de outras instalações que processam minerais de alto risco.

Resíduos Perigosos : Esses tipos de contaminantes são cobertos pelo RCRA para garantir o ‘manuseio, tratamento, armazenamento e descarte seguro de resíduos perigosos’ (‘Resíduos Químicos …,’ nd). Este programa cobre a inspeção das instalações, revisão de registros e ações de fiscalização, se necessário. Tanques de armazenamento subterrâneo são cobertos pelo Subtítulo I do RCRA.

Tinta à base de chumbo : A Lei de Redução de Perigos de Tinta à Base de Chumbo protege os consumidores (compradores e locatários), empreiteiros e outros profissionais da construção de tintas à base de chumbo e outros produtos em propriedades construídas antes de 1978. Existem critérios específicos em vigor para garantir que os trabalhadores utilizem práticas seguras ao chumbo para diminuir a chance de exposição ao chumbo. Isso também exige a divulgação de tintas à base de chumbo aos compradores e inquilinos (pelo vendedor). Proprietários, proprietários e vendedores também são obrigados a fornecer um panfleto de advertência sobre tintas à base de chumbo para qualquer pessoa que more ou trabalhe próximo a esse perigo.

Amianto : A Lei de Resposta a Emergências de Perigo de Amianto (AHERA) abrange escolas que podem ter amianto. Também está em vigor para trabalhadores de acordo com a Lei de Saúde e Segurança Ocupacional (OSHA). O amianto geralmente não é uma preocupação em edifícios quando não há nenhuma reforma ocorrendo no momento.

Liberações acidentais : a Seção 112 (r) da Lei do Ar Limpo declara que ‘proprietários e operadores de fontes de produção, processamento e armazenamento de substâncias extremamente perigosas devem identificar os perigos associados a uma liberação acidental, projetar e manter uma instalação segura, preparar um Plano de Gestão de Risco (RMP) e minimizar as consequências de liberações acidentais que ocorram ‘(‘ Resíduos, Produtos Químicos…, ‘nd). Isso é supervisionado pela EPA por meio de inspeções e análises das instalações.

Aplicação de produtos químicos

Pesticidas : A Lei Federal de Inseticidas, Fungicidas e Rodenticidas (FIFRA) rege a fabricação, distribuição, venda e uso seguro de pesticidas potencialmente prejudiciais. A EPA está autorizada a impedir a venda ou mesmo apreender produtos que não atendam aos requisitos da FIFRA. Isso inclui produtos importados de outros países e qualquer propriedade que contenha esses contaminantes.

Produtos químicos tóxicos : A Lei de Controle de Substâncias Tóxicas (TSCA) regula produtos químicos novos e existentes. As instalações que fabricam produtos químicos devem relatar, registrar e testar esses produtos químicos para inspeção e aprovação da EPA.

Bifenilos policlorados (PCBs): os PCBs são regulamentados pela TSCA e seu uso é proibido na fabricação. A venda de qualquer propriedade que contenha PCBs é protegida pela EPA.

Aplicação de limpeza

Se um imóvel estiver à venda e for encontrado algum dos contaminantes listados acima, a EPA exigirá que os compradores sejam notificados sobre o risco ambiental. A parte responsável será responsável pela limpeza antes da venda e / ou desenvolvimento do imóvel. Em alguns casos, os compradores ainda podem comprar a propriedade, mas não serão responsabilizados pela limpeza. A EPA pode pagar por um processo de limpeza rápido e permitirá o reembolso pela parte responsável. A EPA na verdade incentiva a reutilização e / ou venda de propriedades contaminadas para ajudar a realizar sua missão ambiental e de fiscalização.

Mais informações sobre todas as políticas sob Enforcement First podem ser encontradas em https://www.epa.gov/enforcement/enforcement-basic-information. O menu localizado no lado esquerdo da tela o guiará para várias áreas de aplicação sob a EPA.

Como Proteger Clientes de Propriedade Contaminada

Como um corretor ou agente imobiliário, há muitas maneiras de proteger os compradores de propriedades contaminadas. De acordo com a CERCLA, a EPA tem autorização para interromper a venda de propriedade que seja considerada coberta por qualquer um desses atos. Eles não só podem impedir a venda, mas também responsabilizarão as partes responsáveis pela limpeza da propriedade e de quaisquer propriedades vizinhas que possam ter sido afetadas. As partes responsáveis podem estar sujeitas a investigações civis e criminais. Os agentes imobiliários devem ajudar a educar os compradores sobre esses riscos potenciais para propriedades contaminadas e incentivá-los a utilizar o site da EPA para garantir que estão comprando propriedades ambientalmente seguras.

Em alguns casos, se a propriedade contaminada for comprada, o comprador pode ser responsabilizado pela limpeza. Nestes casos, os compradores podem querer assinar o Acordo Brownfields com o Departamento de Meio Ambiente e Recursos Naturais. Este acordo garante que » o comprador investirá capital para desenvolver a propriedade, torná-la segura para o uso desenvolvido e fornecer um benefício público; em troca, o Estado promete proteção de responsabilidade ao comprador e não exigirá limpeza adicional, além do que o Acordo exige » (Woosley, sd).

Resumo da lição:

A EPA promulgou muitas leis para restringir a venda de propriedades contaminadas. No entanto, por meio de atos e programas específicos, a EPA supervisiona a limpeza de quaisquer riscos ambientais encontrados para que a terra ainda possa ser reutilizada e / ou vendida com segurança. Esses atos também garantem que os perigos potenciais sejam divulgados aos vendedores e compradores de propriedades. A EPA tem o direito de impedir a venda de qualquer propriedade que esteja contaminada por riscos ambientais.