RESPA e Regulamento X
Randy está prestes a finalizar a compra de sua nova casa por meio de um processo chamado acordo. O processo de liquidação exige que o mutuário compre e selecione provedores de liquidação e serviços necessários. O RESPA e o Regulamento X abrangem as leis que ditam quais divulgações devem ser feitas a Randy, bem como as regras de proteção ao consumidor que afetam os credores.
O Real Estate Settlement Procedures Act de 1974 (RESPA) foi aprovado pelo Congresso com a intenção de ajudar os mutuários a melhor comprar serviços de liquidação. A lei também pretendia eliminar as propinas e taxas de referência trocadas entre corretores de imóveis e empresas de liquidação que aumentam os custos de empréstimos. O Regulamento X é o texto exato da lei no Título 12 do Código dos EUA que implementa a intenção do RESPA. O regulamento foi originalmente escrito pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, mas atualmente é emitido pelo Bureau de Proteção Financeira do Consumidor.
A quem o RESPA e o Regulamento X se aplicam? Essas leis se aplicam a transações imobiliárias envolvendo propriedades residenciais com entre uma e quatro unidades no lote. Isso cobre não apenas compras, mas também refinanciamento, linhas de crédito de home equity, premissas de empréstimo e empréstimos contraídos para renovar uma propriedade. As violações da lei podem resultar em processos civis ou penalidades impostas pelo HUD.
Divulgações
Várias partes na transação imobiliária têm que fazer divulgações específicas para Randy sobre o acordo antes, durante e depois da data de fechamento.
Antes do Acordo
Quando Randy solicita um empréstimo, o credor deve fornecer vários documentos. Por se tratar de uma compra, o credor deve disponibilizar informações sobre os diversos serviços de liquidação. Uma estimativa de boa fé (GFE) divide os diferentes custos envolvidos no acordo e dá uma boa aproximação de quais serão os custos finais. Este formulário deve ser enviado ao mutuário no prazo de três dias após a aplicação. Finalmente, a empresa de crédito deve declarar se pretende pagar o empréstimo e cobrar os pagamentos da hipoteca ou transferir o serviço para outra empresa.
A empresa de liquidação deve informar Randy se tiver uma relação comercial com seu corretor de imóveis ou qualquer outra pessoa que os tenha indicado com uma Divulgação de Acordo de Negócios Afiliado. Este documento detalha qualquer relacionamento financeiro existente entre o referenciador e a empresa de liquidação. Pelo menos três dias antes do fechamento, a empresa de liquidação fornecerá a Randy e ao vendedor um documento de Divulgação de Fechamento . Isso mostra todas as despesas da transação, detalha qual parte paga por cada item e compara as despesas reais com as listadas na estimativa de boa fé.
Durante e após a liquidação
No momento da liquidação ou nos próximos 45 dias, o credor também fornecerá a Randy uma Declaração de Garantia Inicial se o empréstimo exigir uma conta de garantia. A cada mês, Randy pagará como parte do pagamento da hipoteca um valor adicional além do principal e dos juros do empréstimo para cobrir os impostos sobre a propriedade, o seguro do imóvel e quaisquer outros encargos pagos por meio da conta de garantia. O extrato inclui os valores esperados a serem pagos nos próximos 12 meses, junto com a quantia necessária de dinheiro que deve estar na conta para funcionar como uma almofada.
Todos os anos, o gestor do empréstimo deve enviar a Randy uma Declaração Anual de Garantia. Este formulário documenta todos os pagamentos feitos de e para a conta de garantia no ano anterior. O formulário também permite que Randy saiba se há superávit ou falta de fundos na conta. O credor identificará quaisquer mudanças nos próximos pagamentos do empréstimo devido a um superávit ou déficit na conta, ou apresentará outras soluções. Por exemplo, Randy pode ser capaz de preencher um cheque para corrigir um déficit ou a conta de garantia pode devolver a Randy o excesso na conta.
Proteção ao consumidor
O Regulamento X implementa uma série de proteções ao consumidor que evitam que Randy seja explorado por práticas inaceitáveis do setor imobiliário. O RESPA proíbe qualquer pessoa de receber propina, taxa de referência ou itens ou serviços de valor para referências de serviço de liquidação. A pessoa que faz a indicação e a empresa de liquidação não podem concordar em dividir as taxas ou aceitar pagamentos por serviços que não aconteceram de fato.
O vendedor não pode exigir que Randy use uma seguradora de títulos específica como parte da transação. Mesmo a implicação de exigir uma seguradora específica pode resultar em Randy ser capaz de processar o vendedor em até três vezes o valor do custo daquela apólice.
Como discutimos anteriormente, o agente de hipoteca deve enviar a Randy um extrato anual detalhando as atividades da conta de garantia. De acordo com o RESPA, a conta de custódia não pode coletar mais de 1/12 das despesas previstas mais uma reserva que não excederá 1/6 dessas despesas. A exceção a esta política é que o servicer pode exigir que o mutuário pague por quaisquer insuficiências no financiamento da conta, o que é possível se os impostos ou taxas de seguro aumentarem inesperadamente. Qualquer excesso de fundos na conta, totalizando mais de $ 50, deve ser devolvido ao Randy.
Resumo da lição
O Real Estate Settlement Procedures of Act de 1974 implementa divulgações e proteções ao consumidor em relação à conclusão de transações imobiliárias. O texto dessas leis está contida no título 12 do Código dos EUA e é comumente conhecido como Regulamento X . A lei exige que credores, empresas de liquidação e agentes de crédito divulguem informações sobre os custos de financiamento imobiliário em pontos específicos. Uma série de proteções ao consumidor implementadas pelo Regulamento X evita certas práticas inaceitáveis em transações imobiliárias, como propinas, exigência de companhias de seguros de títulos específicos ou contas custodiadas excessivamente caras.