Medidas de Desempenho
Craig é um comprador de imóveis para locação. Seus métodos de análise de investimento incluem a análise de medidas de desempenho, como receita operacional líquida e o multiplicador de aluguel bruto. Outras medidas de desempenho incluem o fluxo de caixa, taxa de retorno, taxa de capitalização, retorno de caixa em dinheiro e retorno total do investimento. Essas medidas podem avaliar uma propriedade antes de Craig comprá-la e avaliar o desempenho contínuo após a compra. Vamos explorar as definições e ver como Craig usa essas fórmulas.
Receita operacional líquida e fórmula
A receita operacional líquida é a receita total que uma propriedade gera menos as despesas necessárias. A receita vem de aluguéis e outras fontes, como taxas de estacionamento e máquinas de venda automática. As despesas necessárias incluem itens como seguro, imposto sobre a propriedade, serviços públicos e reparos. Eles não incluem os pagamentos de juros e principal feitos em uma hipoteca. Depreciação e despesas de capital, como a substituição do telhado em vez de um reparo, também não são subtraídas nesta fórmula.
NOI = (receita total) – (despesas operacionais)
Fórmula multiplicadora do aluguel bruto
Craig gosta de usar o multiplicador de aluguel bruto para ver se ele está pagando muito por uma propriedade. A fórmula pega o preço de compra e divide-o pelo aluguel mensal da casa. Se a propriedade custa $ 100.000 e traz $ 1.000 por mês, o GRM é 100. Se outra propriedade que também gera $ 1.000 custa $ 120.000, o GRM é 120. Um GRM menor significa menos dinheiro está amarrado na casa e é um indicador de que o casa será mais lucrativa do que uma propriedade GRM superior.
GRM = Preço de Compra / Aluguel Mensal
Outras Medidas de Desempenho
Aqui estão algumas medidas de desempenho adicionais que um investidor pode usar para avaliar uma propriedade.
Fluxo de caixa
A demonstração do fluxo de caixa identifica as receitas e despesas de caixa de um investimento imobiliário. O objetivo da demonstração do fluxo de caixa é fornecer uma visão rápida de como o dinheiro entra e sai do negócio. É a soma de três partes:
- Operações – melhor descritas como despesas diárias regulares; rastreia a receita recebida junto com as despesas comuns de administração de propriedade, hipoteca, impostos, suprimentos, reparos, etc.
- Investimentos – acompanhe o dinheiro gasto em considerações de investimento de longo prazo, como melhorias em uma propriedade, como janelas novas ou eletrodomésticos atualizados
- Financiamento – cobre itens de financiamento de negócios, como a emissão de ações da empresa proprietária da casa
Taxa de retorno
Então, o que o investimento de Craig realmente faz? Os investidores querem saber o que esperar de seu investimento. A taxa de retorno é normalmente expressa em uma base anual e é uma medida conveniente para comparar com diferentes investimentos, como ações ou títulos.
Taxa de retorno = ((Ganho do investimento – Custo do investimento) / Custo do investimento) * 100
Se a propriedade de Craig tem renda de aluguel de $ 15.000 por ano e custa $ 10.000 por ano para possuir e manter, a taxa de retorno seria:
($ 15.000 – $ 10.000) / ($ 10.000)
($ 5.000 / $ 10.000) = 0,5
Como de costume, multiplique por 100 para obter uma porcentagem.
0,5 * 100 = taxa de retorno de 50%
Taxa de capitalização
A taxa de capitalização , ou cap rate, é outra medida do desempenho do investimento imobiliário. A taxa de capitalização ajuda o investidor a determinar o potencial de qualquer investimento. A taxa máxima muda com base nas flutuações de muitos fatores. A taxa muda à medida que as receitas, despesas e o valor de mercado aumentam ou diminuem com o tempo.
Taxa de capitalização = (Receita operacional líquida / Valor de mercado atual) * 100
Portanto, se uma propriedade tem um NOI de $ 6.000 anuais e o valor de mercado atual é de $ 100.000, o cap rate é de 6%. Se o valor de mercado subir para $ 120.000, mas o NOI for o mesmo, a taxa passa para 5%. Se os valores da propriedade permanecerem em $ 100.000, mas o NOI aumentar para $ 8.000, o cap rate agora é de 8%. Com esses números em mente, é possível perceber como, com uma determinada receita e valor, o retorno de um investimento tem potencial máximo. Os retornos reais serão menores devido a despesas imprecisas ou inesperadas.
Retorno dinheiro em dinheiro
A métrica de retorno cash-on-cash expressa o retorno sobre o investimento em relação a quanto dinheiro Craig investiu no negócio. Como um imóvel pode ser comprado com financiamento, é possível obter lucros com todo o valor do investimento, com apenas uma pequena parte desse valor colocada em dinheiro para comprar o investimento.
Retorno cash-on-cash = (renda anual de caixa / caixa total investido) * 100
Digamos que Craig compre uma propriedade que custe $ 100.000 após o fechamento dos custos e pague $ 20.000. A propriedade gera $ 400 por mês após o pagamento da hipoteca, seguro, impostos, gerenciamento e custos de manutenção. O retorno cash-on-cash de Joe é parecido com este:
($ 400 * 12) / $ 20.000
($ 4.800) / $ 20.000 = 0,24 = 24% de retorno em dinheiro em dinheiro
Retorno total do investimento
O retorno total do investimento é responsável pelo impacto dos impostos sobre o retorno do investimento. Vamos supor que Craig esteja em um estado sem imposto de renda e na faixa de 33% do imposto de renda federal. A fórmula seria muito semelhante à fórmula da taxa de retorno.
((Ganho de investimento – Custo de investimento) / Custo de investimento) * 100
Os ganhos serão adicionalmente reduzidos pelo imposto de renda devido. Descobrir o lucro bruto exige a contabilização da depreciação também, porque a depreciação reduz a renda tributável da propriedade.
Portanto, depois de todas as despesas, uma propriedade tem um lucro bruto anual de $ 20.000. 33% de $ 20.000 é $ 6.600. Craig realmente ganhou $ 13.400 após os impostos. Se a propriedade custar ao investidor $ 100.000 para comprar, o retorno total do investimento é de 13,4%.
($ 20.000) * (0,33) = $ 6.600 Imposto devido
($ 20.000) – ($ 6.600 = $ 13.400 Após a receita tributária
($ 13.400) / ($ 100.000) = 0,134 = 13,4%
Resumo da lição
A receita operacional líquida e um multiplicador de aluguel bruto permitem que os investidores comparem facilmente os diferentes investimentos entre si.
A receita operacional líquida é a receita total que uma propriedade gera menos as despesas necessárias.
NOI = (receita total) – (despesas operacionais)
Uma declaração de fluxo de caixa identifica as receitas e despesas de caixa de um investimento imobiliário, somando três partes: operações, investimento e financiamento
As fórmulas de taxa de retorno, taxa de capitalização, cash-on-cash e total return também ajudam o investidor a determinar a lucratividade e o risco financeiro de uma propriedade específica.
A taxa de retorno informa aos investidores o que esperar de seu investimento.
Taxa de retorno = ((Ganho do investimento – Custo do investimento) / Custo do investimento) * 100
A taxa de capitalização ajuda o investidor a determinar o potencial de qualquer investimento.
Taxa de capitalização = (Receita operacional líquida / Valor de mercado atual) * 100
A métrica de retorno cash-on-cash expressa o retorno sobre o investimento em relação a quanto dinheiro foi colocado no negócio.
Retorno cash-on-cash = (renda anual de caixa / caixa total investido) * 100
O retorno total do investimento é responsável pelo impacto dos impostos sobre o retorno do investimento.
((Ganho de investimento – Custo de investimento) / Custo de investimento) * 100