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Propriedade estigmatizada: definição, requisitos e exemplos

O que é propriedade estigmatizada?

Se você já pensou em comprar ou alugar uma casa e se perguntou sobre sua história, considere a possibilidade de que possa ser uma casa estigmatizada. Propriedade estigmatizada é uma habitação, um local de ocupação ou residência, evitada para a ocorrência de uma tragédia que enfraquece o seu potencial de mercado.

Os bens imóveis são definidos como edifícios e terrenos. Não há padrões absolutos para o que os compradores potenciais consideram um imóvel desejável. Enquanto os compradores estão preocupados com acessibilidade, valor de revenda, localização e condição, estilo arquitetônico, design de interiores e propósito, os vendedores estão mais preocupados com valor de mercado, lucro e preço. Quando uma propriedade é estigmatizada, ela não é desejável nem lucrativa, independentemente do estilo, localização ou condição. Pode ser acessível, mas quem quer?

A violência é um produto do comportamento humano. Faz parte da natureza humana tanto quanto a própria vida. Quando uma tragédia acontece, nunca pensamos em bens imóveis e como o valor é afetado. O impacto pode ser astronômico. Quer seja resultado de atividade paranormal ou morte como consequência de assassinato, é menos provável que um comprador compre uma propriedade estigmatizada. Os estigmas identificados com propriedade terminando em doença, assassinato, trauma e morte são vastos e incluem suicídio, HIV e AIDS, atividade com drogas, dano criminoso, atividade de culto, sequestro, pedofilia e comportamento psiquiátrico. Mais notáveis ​​são os casos envolvendo assassinato em massa, assassinato em série e violência doméstica. Evitada pela maioria dos compradores e desocupada por muitos vendedores, a propriedade estigmatizada apresenta desafios e riscos que muitas vezes resultam em edifícios abandonados ou demolidos, abaixo dos valores de mercado, tempo de mercado prolongado,

Requisitos de divulgação de propriedade

A propriedade estigmatizada pode ou não atrair a atenção da mídia, o envolvimento da polícia ou uma solicitação do legista. A maioria dos eventos relatados na primeira página do noticiário nacional são menos privados e mais comuns. Quando o conhecimento de propriedade estigmatizada é menos comum, caveat emptor – que o comprador tenha cuidado. Em outras palavras, deixe o comprador exercer a devida diligência, descobrir seus problemas e fazer a inspeção do imóvel.

Muitos estados exigem que o vendedor forneça ao comprador uma declaração de divulgação geralmente disponível antes de uma oferta ser feita. A declaração pode precisar incluir fatos que não são facilmente observados em uma inspeção visual. E embora seja dever do vendedor evitar falsas declarações por omissão (uma falha em revelar fatos materiais conhecidos, fatos importantes que uma pessoa razoável não saberia que afetariam o preço ou a decisão de compra), é responsabilidade do vendedor divulgar o que é conhecido, mas não óbvio para o olho treinado. O vendedor pode ser obrigado por lei a divulgar quaisquer fatos pertinentes sobre propriedade estigmatizada por assassinato, fenômeno, suicídio ou atividade criminosa. E embora os requisitos de divulgação para propriedade estigmatizada variem de estado para estado, com poucas exceções um vendedor não pode divulgar a presença de um ocupante com HIV ou AIDS , uma classe protegida da Lei de Emenda de Habitação Justa de 1988.

Quando a tragédia acontece

Alguns dos crimes mais hediondos de estigmatização de bens imóveis foram tema de muitos livros e documentários. Um dos eventos mais notórios a ocorrer, assunto de livros e filmes, aconteceu na 601-603 W. 63rd St., o World Fair Hotel em Chicago, próximo à Exposição Colombiana Mundial de 1893. Os visitantes da feira viajaram grandes distâncias para participar da feira . E embora alguns tenham feito check-out no hotel, outros nunca fizeram check-out. O proprietário era um vigarista e serial killer, HH Holmes. Nascido Herman Webster Mudgett, Holmes formou-se em medicina e tinha muitos nomes falsos, incluindo o Dr. Henry Howard Holmes. Apelidado de «Castelo do Assassinato», Holmes construiu seu hotel de três andares com passagens secretas elaboradas e câmaras de tortura equipadas com canos de gás, maçaricos e dispositivos de linchamento usados ​​para assassinar vítimas inocentes atraídas como funcionários, amantes, e convidados. Algumas vítimas foram desmembradas e incineradas no local. Holmes foi detido e encarcerado. Um incendiário destruiu o prédio com um incêndio em 1895. Holmes foi executado por enforcamento um ano depois, aos 34 anos.

HH Holmes, World Fair Hotel

Vejamos outro exemplo de propriedade estigmatizada. Você já testemunhou uma cena de crime no noticiário da noite? Na sequência do que pareceu um evento angustiante, o repórter caminha, tomando cuidado para evitar a fita da cena do crime, pois é cauteloso ao selecionar sua próxima entrevista. As luzes estão acesas, mas não há ninguém em casa. A casa está coberta com uma fita amarela e a vítima ainda está deitada em um pano de algodão branco próximo. Neste caso, você testemunhou a cena do crime de uma casa estigmatizada. Um dos eventos mais sensacionais e notórios que ocorreram aconteceu em 1994 nas instalações de uma propriedade localizada 875 S. Bundy Drive em Brentwood, Los Angeles, Califórnia. O assassinato de Ron Goldman e Nicole Brown Simpson em sua casa em Bundy Drive chocou o mundo, dominou a nação e horrorizou os vizinhos. Por meses, a comunidade sofreu com a atenção da mídia e o escrutínio público, enquanto outros permaneceram dominados pelo medo. A família Brown queria que o condomínio fosse vendido. Pouco depois dos assassinatos, após uma extensa limpeza e reforma, o condomínio finalmente foi vendido dois anos depois por US $ 200.000 a menos do que o preço de compra pago por Nicole Brown Simpson. Após uma reforma mais ampla e uma mudança de endereço, o condomínio foi vendido por cerca de US $ 1,7 milhão em 2006. Vê que diferença uma mudança de endereço pode fazer?

Para todo o seu valor

Você pode questionar se a propriedade estigmatizada pode ser desejável ou comercializável, e quando é melhor destruí-la? Não há padrões absolutos para o que os compradores potenciais consideram um imóvel desejável. A venda do Bundy Drive prova isso. A propriedade estigmatizada considerada menos desejável para a maioria dos compradores ainda pode ser potencialmente desejável. Embora tendam a ser menos desejáveis, existem maneiras de vendê-los e os motivos pelos quais foram destruídos.

O valor do imóvel é baseado na opinião pessoal e no valor justo de mercado , o preço mais alto que um comprador está disposto a pagar e o preço mais baixo que um vendedor está disposto a aceitar. Considerando que, valor de mercado é o que um vendedor pode esperar ou pedir por um imóvel. O valor é melhor determinado comparando-se a propriedade avaliada com propriedades similares atualmente para venda (valor de mercado) e recentemente vendidas (valor justo de mercado) dentro de um raio de milhas limitado da propriedade avaliada. A percepção e o timing do mercado são os desafios da venda de propriedades estigmatizadas. Enquanto uma reforma pode melhorar a percepção de uma propriedade, a comercialização é uma questão de tempo. Ao comercializar uma propriedade estigmatizada, considere o velho ditado «o tempo cura todas as feridas».

Mesmo a propriedade estigmatizada tem potencial de comprador. As exceções ocorrem quando um estigma é tão atroz que as pessoas querem esquecer. Quando isso acontece, a propriedade estigmatizada é destruída. Veja o The World Fair Hotel, por exemplo. Apelidado de ‘Castelo do Assassinato’, o Hotel Feira Mundial foi uma cena horrível de tortura, caos e assassinato. A propriedade lembrava o público de um estigma que eles queriam esquecer. Destruir propriedade estigmatizada é uma forma de as pessoas se curarem de uma tragédia.

Resumo da lição

A esta altura, você já sabe que propriedade estigmatizada é propriedade estigmatizada pela tragédia e que a maioria dos estigmas identificados com propriedade é resultado de assassinato, doença ou morte. E embora não existam padrões absolutos para o que os compradores em potencial consideram um imóvel desejável, a maioria dos imóveis estigmatizados não é desejável nem lucrativa, independentemente do estilo, localização ou condição. Portanto, marketing e divulgação são seus desafios.

A notoriedade é um desafio de divulgação, nem todas as propriedades estigmatizadas são notórias. O que o vendedor sabe nem sempre é visível a olho nu. Portanto, quando o vendedor deturpa a divulgação pela omissão de fatos relevantes , caveat emptor – que o comprador fique atento, pois os requisitos de divulgação variam de estado para estado.

No exame da propriedade estigmatizada, você aprendeu os efeitos da tragédia humana sobre a propriedade. Enquanto algumas pessoas optam por vender propriedades estigmatizadas, outras optam por esquecer. No caso do Hotel Feira Mundial, as pessoas optaram por esquecer, e a propriedade foi demolida secretamente, enquanto outros lucraram com a venda de Bundy Drive. Com esta lição, você aprendeu sobre valor e que a propriedade estigmatizada é comercializável. A melhor maneira de comercializar uma propriedade estigmatizada é melhorar seu apelo de mercado, determinar seu valor justo de mercado , considerar seu timing de mercado e divulgar, divulgar, divulgar.