O que é propriedade estigmatizada?
Se você já pensou em comprar ou alugar uma casa e se perguntou sobre sua história, considere a possibilidade de que possa ser uma casa estigmatizada. Propriedade estigmatizada é uma habitação, um local de ocupação ou residência, evitada para a ocorrência de uma tragédia que enfraquece o seu potencial de mercado.
Os bens imóveis são definidos como edifícios e terrenos. Não há padrões absolutos para o que os compradores potenciais consideram um imóvel desejável. Enquanto os compradores estão preocupados com acessibilidade, valor de revenda, localização e condição, estilo arquitetônico, design de interiores e propósito, os vendedores estão mais preocupados com valor de mercado, lucro e preço. Quando uma propriedade é estigmatizada, ela não é desejável nem lucrativa, independentemente do estilo, localização ou condição. Pode ser acessível, mas quem quer?
A violência é um produto do comportamento humano. Faz parte da natureza humana tanto quanto a própria vida. Quando uma tragédia acontece, nunca pensamos em bens imóveis e como o valor é afetado. O impacto pode ser astronômico. Quer seja resultado de atividade paranormal ou morte como consequência de assassinato, é menos provável que um comprador compre uma propriedade estigmatizada. Os estigmas identificados com propriedade terminando em doença, assassinato, trauma e morte são vastos e incluem suicídio, HIV e AIDS, atividade com drogas, dano criminoso, atividade de culto, sequestro, pedofilia e comportamento psiquiátrico. Mais notáveis são os casos envolvendo assassinato em massa, assassinato em série e violência doméstica. Evitada pela maioria dos compradores e desocupada por muitos vendedores, a propriedade estigmatizada apresenta desafios e riscos que muitas vezes resultam em edifícios abandonados ou demolidos, abaixo dos valores de mercado, tempo de mercado prolongado,
Requisitos de divulgação de propriedade
A propriedade estigmatizada pode ou não atrair a atenção da mídia, o envolvimento da polícia ou uma solicitação do legista. A maioria dos eventos relatados na primeira página do noticiário nacional são menos privados e mais comuns. Quando o conhecimento de propriedade estigmatizada é menos comum, caveat emptor – que o comprador tenha cuidado. Em outras palavras, deixe o comprador exercer a devida diligência, descobrir seus problemas e fazer a inspeção do imóvel.
Muitos estados exigem que o vendedor forneça ao comprador uma declaração de divulgação geralmente disponível antes de uma oferta ser feita. A declaração pode precisar incluir fatos que não são facilmente observados em uma inspeção visual. E embora seja dever do vendedor evitar falsas declarações por omissão (uma falha em revelar fatos materiais conhecidos, fatos importantes que uma pessoa razoável não saberia que afetariam o preço ou a decisão de compra), é responsabilidade do vendedor divulgar o que é conhecido, mas não óbvio para o olho treinado. O vendedor pode ser obrigado por lei a divulgar quaisquer fatos pertinentes sobre propriedade estigmatizada por assassinato, fenômeno, suicídio ou atividade criminosa. E embora os requisitos de divulgação para propriedade estigmatizada variem de estado para estado, com poucas exceções um vendedor não pode divulgar a presença de um ocupante com HIV ou AIDS , uma classe protegida da Lei de Emenda de Habitação Justa de 1988.
Quando a tragédia acontece
Alguns dos crimes mais hediondos de estigmatização de bens imóveis foram tema de muitos livros e documentários. Um dos eventos mais notórios a ocorrer, assunto de livros e filmes, aconteceu na 601-603 W. 63rd St., o World Fair Hotel em Chicago, próximo à Exposição Colombiana Mundial de 1893. Os visitantes da feira viajaram grandes distâncias para participar da feira . E embora alguns tenham feito check-out no hotel, outros nunca fizeram check-out. O proprietário era um vigarista e serial killer, HH Holmes. Nascido Herman Webster Mudgett, Holmes formou-se em medicina e tinha muitos nomes falsos, incluindo o Dr. Henry Howard Holmes. Apelidado de «Castelo do Assassinato», Holmes construiu seu hotel de três andares com passagens secretas elaboradas e câmaras de tortura equipadas com canos de gás, maçaricos e dispositivos de linchamento usados para assassinar vítimas inocentes atraídas como funcionários, amantes, e convidados. Algumas vítimas foram desmembradas e incineradas no local. Holmes foi detido e encarcerado. Um incendiário destruiu o prédio com um incêndio em 1895. Holmes foi executado por enforcamento um ano depois, aos 34 anos.
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Vejamos outro exemplo de propriedade estigmatizada. Você já testemunhou uma cena de crime no noticiário da noite? Na sequência do que pareceu um evento angustiante, o repórter caminha, tomando cuidado para evitar a fita da cena do crime, pois é cauteloso ao selecionar sua próxima entrevista. As luzes estão acesas, mas não há ninguém em casa. A casa está coberta com uma fita amarela e a vítima ainda está deitada em um pano de algodão branco próximo. Neste caso, você testemunhou a cena do crime de uma casa estigmatizada. Um dos eventos mais sensacionais e notórios que ocorreram aconteceu em 1994 nas instalações de uma propriedade localizada 875 S. Bundy Drive em Brentwood, Los Angeles, Califórnia. O assassinato de Ron Goldman e Nicole Brown Simpson em sua casa em Bundy Drive chocou o mundo, dominou a nação e horrorizou os vizinhos. Por meses, a comunidade sofreu com a atenção da mídia e o escrutínio público, enquanto outros permaneceram dominados pelo medo. A família Brown queria que o condomínio fosse vendido. Pouco depois dos assassinatos, após uma extensa limpeza e reforma, o condomínio finalmente foi vendido dois anos depois por US $ 200.000 a menos do que o preço de compra pago por Nicole Brown Simpson. Após uma reforma mais ampla e uma mudança de endereço, o condomínio foi vendido por cerca de US $ 1,7 milhão em 2006. Vê que diferença uma mudança de endereço pode fazer?
Para todo o seu valor
Você pode questionar se a propriedade estigmatizada pode ser desejável ou comercializável, e quando é melhor destruí-la? Não há padrões absolutos para o que os compradores potenciais consideram um imóvel desejável. A venda do Bundy Drive prova isso. A propriedade estigmatizada considerada menos desejável para a maioria dos compradores ainda pode ser potencialmente desejável. Embora tendam a ser menos desejáveis, existem maneiras de vendê-los e os motivos pelos quais foram destruídos.
O valor do imóvel é baseado na opinião pessoal e no valor justo de mercado , o preço mais alto que um comprador está disposto a pagar e o preço mais baixo que um vendedor está disposto a aceitar. Considerando que, valor de mercado é o que um vendedor pode esperar ou pedir por um imóvel. O valor é melhor determinado comparando-se a propriedade avaliada com propriedades similares atualmente para venda (valor de mercado) e recentemente vendidas (valor justo de mercado) dentro de um raio de milhas limitado da propriedade avaliada. A percepção e o timing do mercado são os desafios da venda de propriedades estigmatizadas. Enquanto uma reforma pode melhorar a percepção de uma propriedade, a comercialização é uma questão de tempo. Ao comercializar uma propriedade estigmatizada, considere o velho ditado «o tempo cura todas as feridas».
Mesmo a propriedade estigmatizada tem potencial de comprador. As exceções ocorrem quando um estigma é tão atroz que as pessoas querem esquecer. Quando isso acontece, a propriedade estigmatizada é destruída. Veja o The World Fair Hotel, por exemplo. Apelidado de ‘Castelo do Assassinato’, o Hotel Feira Mundial foi uma cena horrível de tortura, caos e assassinato. A propriedade lembrava o público de um estigma que eles queriam esquecer. Destruir propriedade estigmatizada é uma forma de as pessoas se curarem de uma tragédia.
Resumo da lição
A esta altura, você já sabe que propriedade estigmatizada é propriedade estigmatizada pela tragédia e que a maioria dos estigmas identificados com propriedade é resultado de assassinato, doença ou morte. E embora não existam padrões absolutos para o que os compradores em potencial consideram um imóvel desejável, a maioria dos imóveis estigmatizados não é desejável nem lucrativa, independentemente do estilo, localização ou condição. Portanto, marketing e divulgação são seus desafios.
A notoriedade é um desafio de divulgação, nem todas as propriedades estigmatizadas são notórias. O que o vendedor sabe nem sempre é visível a olho nu. Portanto, quando o vendedor deturpa a divulgação pela omissão de fatos relevantes , caveat emptor – que o comprador fique atento, pois os requisitos de divulgação variam de estado para estado.
No exame da propriedade estigmatizada, você aprendeu os efeitos da tragédia humana sobre a propriedade. Enquanto algumas pessoas optam por vender propriedades estigmatizadas, outras optam por esquecer. No caso do Hotel Feira Mundial, as pessoas optaram por esquecer, e a propriedade foi demolida secretamente, enquanto outros lucraram com a venda de Bundy Drive. Com esta lição, você aprendeu sobre valor e que a propriedade estigmatizada é comercializável. A melhor maneira de comercializar uma propriedade estigmatizada é melhorar seu apelo de mercado, determinar seu valor justo de mercado , considerar seu timing de mercado e divulgar, divulgar, divulgar.