Importância de um adiantamento
Digamos que você tenha um cliente que ganhe $ 1 milhão anualmente e outro cliente que ganhe $ 50.000 anualmente, e os dois pretendem comprar uma casa de $ 500.000. O comprador de renda de $ 1 milhão tem um estilo de vida luxuoso e tem apenas $ 10.000 em economias, enquanto o outro comprador é muito disciplinado e tem $ 200.000 no banco.
Você vê para onde estou indo aqui? A maioria das pessoas presumiria que o cliente com uma renda de $ 1 milhão conseguiria essa grande venda com uma boa comissão. A realidade, entretanto, é que o comprador com uma renda de $ 50.000 poderia pagar 20% por uma propriedade de $ 500.000 e seria muito mais provável que fosse aprovado para um empréstimo. O comprador com uma renda de $ 1 milhão, no entanto, tem tão pouco dinheiro disponível que não poderia nem mesmo fazer um pagamento inicial de 3,5% se estivesse olhando para um programa de compra de casa pela primeira vez da FHA. Vamos mergulhar no pagamento de entrada típico necessário para comprar uma casa em Nova York.
Valores de adiantamento
Em Nova York, o pagamento inicial padrão na compra de um imóvel é de 20%, principalmente porque esse é o mínimo necessário ao usar o financiamento convencional. Quando usamos a figura 20%, estamos falando de 20% do preço de compra. Este pagamento inicial não inclui quaisquer custos de fechamento, como impostos de transferência, contribuições de capital, taxas de título ou taxas de corretagem. Por esse motivo, muitas pessoas tiram proveito de um empréstimo da FHA para a primeira compra, o que permite que os compradores forneçam uma entrada de até 3,5%.
Lembre-se, se um comprador está colocando apenas 3,5% para baixo, ele está financiando 96,5% do preço de compra. Esse tipo de empréstimo é extremamente caro no prazo de 30 anos e um comprador que usa esse tipo de empréstimo precisa estar ciente disso. No geral, usar uma referência de 20% para um pagamento inicial é o padrão em Nova York e deve ser um guia ao trabalhar com um novo comprador.
Pagamento inicial em garantia
Geralmente, uma parte do sinal do comprador será mantida em uma conta de custódia e o restante será mantido pelo comprador até o fechamento. Não existe nenhuma lei que estabeleça a exigência de depósitos judiciais, e esses tipos de contratos seriam chamados de sem garantia . Nenhuma transação de depósito é muito rara e é improvável que você se depare com esse cenário ao longo de sua carreira.
Escrow é um acordo contratual no qual um terceiro recebe e desembolsa dinheiro ou propriedade para as partes principais da transação, mais geralmente, usado com termos abundantes que conduzem as ações legítimas que se seguem. Em termos mais simples, o escrow é basicamente fundos mantidos por terceiros durante a transação. Ao executar o contrato e a venda, geralmente os vendedores exigem que 10% do preço de compra seja mantido sob custódia até o fechamento. Esses fundos serão creditados na entrada do vendedor no fechamento. Se um comprador está colocando 20% abaixo em uma compra, isso significa que metade disso – ou 10% do preço de compra – será mantida em uma conta caucionada, e os 10% restantes do preço de compra serão mantidos pelo comprador até fechando.
Tratamento de fundos de adiantamento
Se os fundos do pagamento de entrada estiverem sendo mantidos pelo agente da lista, eles serão mantidos na conta de garantia do corretor da lista. Com esses fundos mantidos em custódia, nessa fase eles não pertencem ao vendedor ou ao comprador. O comprador transferirá os fundos para o corretor da lista, e esta será a extensão do manuseio dos fundos de entrada pelo agente da lista.
Os fundos da entrada também podem ser mantidos pelo advogado do vendedor, também em uma conta caucionada. Há um grande benefício para um advogado que possui fundos de custódia em Nova York. O Fundo de Proteção ao Cliente dos Advogados do Estado de Nova York é um fundo fiduciário do governo financiado por profissionais da área jurídica para proteger os consumidores de práticas desonestas. Essa proteção adicional é o maior benefício de escolher um advogado para manter os fundos de custódia, já que o fundo reembolsará perdas de até $ 400.000, que cobrirão a maioria dos fundos de custódia mantidos por transação. Definitivamente, tenha isso em mente ao informar seu cliente sobre as opções de depósito disponíveis para ele.
Resumo da lição
Em Nova York, a entrada típica que um comprador de imóvel residencial precisa fazer é de 20%. Não existe uma lei que obrigue o comprador a dar 20%, mas essa é a referência para o financiamento convencional. Geralmente, metade desses fundos é mantida em custódia até o fechamento. Escrow é um acordo contratual no qual um terceiro recebe e desembolsa dinheiro ou propriedade para as partes principais da transação, mais geralmente, usado com termos abundantes que conduzem as ações legítimas que se seguem. O agente de vendas garantirá que esses fundos sejam depositados na conta de garantia do corretor de vendas ou no advogado do vendedor. Também pode ser vantajoso para o comprador ter um advogado com fundos de custódia devido ao benefício adicional do Fundo de Proteção ao Cliente dos Advogados do Estado de Nova York, que pode reembolsar perdas de até $ 400.000.
Nenhum depósito é um cenário em que nenhum fundo de pagamento é mantido, mas isso não é uma ocorrência comum.
O valor da entrada que o seu comprador pode apresentar é fundamental ao estabelecer uma faixa de preço. Certifique-se de que seus clientes estão cientes de todas as opções disponíveis para eles, pois quanto mais conhecimento você tiver como corretor de imóveis, mais confiança seus compradores irão incutir em você!