Compreendendo as garantias
Para fins imobiliários, um penhor é um tipo de juro ou direito sobre uma parcela de um imóvel detida por um credor que garante o pagamento de um empréstimo ou outra dívida devida ao credor. A hipoteca de uma casa é um exemplo comum. Se o devedor não cumprir a dívida subjacente, o credor tem o direito de perseguir o pagamento da dívida por meio da venda da propriedade sujeita à garantia.
Se o pagamento de um empréstimo for garantido por uma garantia (ou seja, a propriedade onerada pela garantia), é chamado de empréstimo garantido. Se um empréstimo não for garantido por garantia, é um empréstimo sem garantia. Uma pessoa que possui a garantia às vezes é chamada de titular da garantia.
A maioria dos proprietários de imóveis pela primeira vez não pode pagar pela sua nova casa com 100% em dinheiro, então eles vão ao banco para fazer um empréstimo. O banco quer mais do que sua promessa contratual (ou seja, sua nota promissória) para cobrir os $ 200.000 que está desembolsando para permitir que você compre sua casa; quer que você coloque o imóvel que está comprando como garantia para garantir o pagamento do empréstimo no caso de inadimplência. Consequentemente, você não apenas dará ao banco uma nota promissória promissora de pagamento, mas também uma hipoteca da casa que garante o pagamento. A hipoteca é registrada no cartório do condado e se torna uma garantia sobre sua propriedade. Se você não pagar, o credor pode entrar com uma ação no tribunal de execução hipotecária, o que pode resultar na venda de sua casa para saldar a dívida.
Você precisa ter em mente que nem todas as garantias reais envolvem, na verdade, dívidas que se relacionam especificamente com os bens imóveis objeto da garantia. Por exemplo, você pode dar a um banco uma garantia sobre sua casa para garantir um empréstimo para iniciar um novo negócio. Nesse caso, a dívida subjacente não tem relação direta com o imóvel onerado pelo gravame.
Criação de Ônus
As gravames podem ser criadas por contrato, operação de lei (às vezes chamada de garantia legal) ou por meio do princípio da equidade (gravames equitativos). Uma garantia é criada por contrato quando um devedor ou tomador concorda em dar a um credor uma garantia sobre uma parcela específica de um imóvel e os outros requisitos legais para um contrato executável são atendidos. Você deve observar que, uma vez que uma garantia é uma participação em bens imóveis, o instrumento legal que cria a garantia deve ser por escrito e assinado pelo mutuário ou devedor, ou a garantia será inexequível de acordo com o estatuto de fraudes, que exige que certos contratos sejam por escrito para ser exequível.
Uma garantia criada por força de lei, ou garantia estatutária , é baseada em uma lei específica que dá direito ao credor à garantia se os requisitos da lei forem atendidos. Ao contrário de uma garantia contratual, uma garantia legal pode ser imposta involuntariamente sobre a propriedade do devedor. Os exemplos incluem gravames fiscais impetrados quando um proprietário deixa de pagar seus impostos de propriedade ou gravames mecânicos que garantem o pagamento pelo trabalho e materiais fornecidos durante a construção ou reforma da casa.
Uma garantia equitativa é baseada no conceito judicial de equidade, que é um senso de justiça fundamental que busca evitar uma injustiça. Uma garantia equitativa pode ser imposta à propriedade para evitar um resultado injusto. Por exemplo, digamos que seu consultor financeiro de confiança decidiu limpar sua carteira de investimentos para comprar uma propriedade de férias no Havaí. Um tribunal pode impor uma garantia equitativa sobre a casa (junto com todos os outros bens pertencentes ao ladrão) que pode então ser liquidada para compensá-lo pelo roubo.
Prioridade de garantia
O que acontece se houver mais de uma garantia no mesmo pedaço de terra? Qual credor é pago primeiro? Você pode pensar que a resposta óbvia é a garantia que foi criada primeiro. No entanto, nem sempre é o caso. Alguns gravames estatutários têm prioridade como questão de lei, como gravames mecânicos em muitos estados.
Além disso, se vários gravames forem registrados, mas tiverem a mesma prioridade estatutária, o ato de registro do estado determinará a antiguidade dos gravames (sênior é melhor). Se o ato de registro tiver um estatuto de regata, a primeira pessoa a arquivar a garantia ganha prioridade, independentemente de a pessoa ter conhecimento de uma garantia anterior que já foi arquivada. Por outro lado, em um estado de aviso de corrida, esse mesmo credor deve ter apresentado primeiro e não ter aviso de qualquer garantia anterior que não tenha sido registrada ainda. Vejamos um exemplo.
Tom dá uma garantia de sua casa para o First National Bank na segunda-feira para garantir um empréstimo comercial e dá ao Second National Bank outra garantia de sua casa para outro empréstimo comercial. Suponhamos também que o Second National saiba sobre a hipoteca anterior concedida ao First National. Em um estado com estatuto de raça, se o Segundo Nacional registrar primeiro, a garantia do Segundo Nacional tem prioridade. No entanto, se o estado tiver um estatuto de aviso de corrida, o Second National não terá prioridade sobre a garantia do First National, mesmo que registre primeiro porque teve aviso da garantia prévia.
Satisfação e Liberação
A satisfação da garantia significa que as obrigações subjacentes a ela foram pagas para a satisfação do titular da garantia. Normalmente, isso significa que o empréstimo ou dívida subjacente à garantia foi totalmente pago. Às vezes, a satisfação é apenas parcial porque apenas parte da obrigação foi satisfeita.
Após o cumprimento da obrigação subjacente à garantia, o proprietário do imóvel tem o direito de ter a garantia liberada, o que significa que a garantia é retirada da propriedade. O credor deve registrar uma liberação de garantia avisando que a garantia foi liberada e não onera mais a propriedade. Às vezes, um tribunal pode quitar uma garantia se houver prova suficiente de que a dívida subjacente foi satisfeita, se o devedor não puder obter a liberação da garantia.
Resumo da lição
Uma garantia é um juro ou direito sobre um imóvel que garante o pagamento de um empréstimo ou outra dívida. Uma garantia é criada por contrato quando um devedor ou tomador concorda em dar a um credor uma garantia sobre uma parcela específica de um imóvel (como hipotecas). As garantias contratuais devem ser assinadas e cumprir o estatuto de fraudes para serem executáveis. Uma garantia legal é baseada em um estatuto específico que dá direito ao credor à garantia e pode ser imposta involuntariamente. Uma garantia equitativa pode ser imposta à propriedade para alcançar a justiça. São comuns quando uma pessoa possui a propriedade de outra pessoa.
A prioridade de um penhor sobre outros gravames na mesma propriedade é baseada em qualquer prioridade privilegiada dada a certos gravames estatutários, como gravames mecânicos, e no ato de registro do estado relevante. Satisfação significa que o devedor cumpriu a obrigação subjacente à garantia para a satisfação do titular da garantia. Uma vez totalmente satisfeito, o titular da garantia registra uma liberação da garantia avisando ao público que a garantia não mais onera a propriedade.