A busca começa
Leah está comprando uma casa de Dave. Leah pergunta a Dave se há dívidas pendentes contra sua propriedade. Dave garante a ela que a propriedade está livre e isenta de quaisquer responsabilidades. Para verificar se a afirmação de Dave é verdadeira, Leah ordena uma busca pelo título. Nesta lição, você aprenderá o que é uma pesquisa de título e como ela é realizada.
Pesquisas de título definidas
No domínio imobiliário, um título representa um conjunto de direitos que pertencem ao proprietário do imóvel. Os direitos dentro de um título podem incluir o direito de morar, alugar ou vender uma casa. Uma escritura é um documento legal que transfere os direitos ao título de um proprietário para outro. Esses direitos podem ser prejudicados por responsabilidades causadas por um proprietário atual ou anterior. Esses tipos de passivos são chamados de gravames . Ônus incluem gravames, impostos e hipotecas não pagas sobre bens imóveis. Eles estão listados em documentos legais que são arquivados em tribunais e cartórios.
Para voltar ao nosso exemplo, suponha que Leah esteja obtendo um empréstimo hipotecário para financiar a compra da propriedade que deseja comprar de Dave. Leah e seu credor hipotecário obterão uma apólice de seguro de título. A política protegerá seus direitos ao título. Esse tipo de transação imobiliária geralmente exige uma pesquisa completa do título .
Embora os títulos de propriedade sejam registros públicos e possam ser acessados por qualquer pessoa, os pesquisadores de títulos profissionais são especializados em localizar e organizar informações específicas necessárias para diferentes tipos de transações imobiliárias. Para realizar uma pesquisa de título completo ou atual do proprietário, um pesquisador normalmente localizará os seguintes registros públicos:
- Dockets Dockets – Quando uma ação, sentença ou penhor é movida, o pesquisador encontrará registros judiciais de gravames ou ações judiciais pendentes que podem se tornar gravames.
- Hipotecas – Muitas pessoas compram imóveis por meio de financiamento concedido por credores hipotecários. Uma hipoteca é uma garantia voluntária do título de uma propriedade. Os pesquisadores procuram hipotecas que não foram totalmente reembolsadas (ou satisfeitas).
- Licenças de casamento e decretos de divórcio – Os nomes que aparecem em um título podem mudar por meio de casamento, divórcio ou ordem judicial. As licenças de casamento e divórcio fornecerão prova de mudanças de nome que afetam os direitos de uma propriedade conjugal.
- Certificados de óbito e registros de bens – Se o proprietário de um imóvel faleceu e o título foi transferido por meio de um patrimônio, uma busca obterá prova de morte ou um registro de bens.
- Relações Domésticas – Nos últimos anos, muitos estados promulgaram legislação que automaticamente coloca uma garantia contra bens imóveis e pessoais de pessoas que devem obrigações de pensão alimentícia inadimplentes.
- Cadeia de títulos – uma cadeia de títulos é um relato histórico de cada proprietário de uma propriedade específica. Uma cadeia é criada cada vez que uma escritura de propriedade é registrada. Por exemplo: Dave comprou a propriedade e recebeu uma escritura de Mary. Mary comprou a propriedade e recebeu uma escritura de Lee. Lee comprou a propriedade e recebeu uma escritura de George. Cada ação representa um elo na cadeia de títulos. Quando uma escritura está incorreta ou faltando, causa uma quebra na corrente.
- Nuvem no título – Quando a cadeia do título é interrompida, ela é chamada de nuvem no título . Quando existe uma nuvem sobre o título, isso representa um risco para os atuais e futuros proprietários da propriedade, porque as seguradoras de títulos não vão querer defender o título contra perdas. Quando surgem problemas como esse, eles geralmente são tratados por uma ação de título silenciosa. Uma ação de título discreto é um processo legal que repara uma cadeia de títulos quebrada por meio de uma decisão do tribunal.
Relatório Preliminar de Título
Depois de concluída a pesquisa dos registros, ela é compilada em um relatório. Este relatório é conhecido como relatório de título e inclui a data e a hora em que a pesquisa foi concluída. A data e a hora são incluídas porque os registros do título podem ser alterados a qualquer momento. Se um novo proprietário de uma propriedade receber uma escritura e registrá-la nos registros públicos, o status do título será imediatamente alterado. Às vezes, um relatório de título é condensado em um resumo de título.
Um resumo de título é um relato histórico de cada documento registrado que afeta o título que remonta ao primeiro proprietário. Embora um resumo de título inclua uma certificação do status de um título, em alguns casos, os credores irão solicitar certificações adicionais, como um certificado de título ou certificado de preclusão. Um certificado de título é um documento que verifica o nome do atual proprietário do imóvel e uma lista de todas as reivindicações feitas contra o título. Um certificado de preclusão é geralmente usado em associação com o financiamento de uma propriedade de investimento. O proprietário assina a preclusão verificando as obrigações financeiras que precisam ser cumpridas no momento do fechamento de uma transação imobiliária.
Voltando ao nosso exemplo, vamos supor que os registros públicos mostrem que Dave tem duas ações contra sua propriedade – uma sentença de $ 50.000 para a Mega Max Mortgage Co. e $ 20.000 para o Cureman Hospital. O credor de Leah exige que Dave confirme que eles são de fato seus credores e que os valores devidos estão corretos, assinando um certificado de preclusão.
Resumo da lição
As buscas de títulos são conduzidas nos nomes e endereços dos proprietários para descobrir documentos no registro público que podem afetar os direitos dos compradores e credores ao título. Os pesquisadores realizam pesquisas completas, atuais ou limitadas, dependendo do tipo de informação necessária para diferentes transações imobiliárias. Depois de coletar informações, os pesquisadores de títulos emitem um relatório preliminar de títulos. Se houver dúvidas sobre o título, pode ser necessário resolvê-lo em um tribunal. Antes de uma transação imobiliária ser finalizada, o credor pode solicitar certificações adicionais, como um certificado de título ou certificado de preclusão.