Transferências voluntárias de propriedade
Hoje você é advogado imobiliário! Mary Mulligan e suas três irmãs estão vendendo a casa de sua família. Está na família há quase um século e mudou de mãos dentro da família muitas vezes. Eles contrataram você para ajudá-los porque esta será a primeira vez que será propriedade de alguém de fora da família Mulligan, e há muito o que fazer para garantir que esse transporte, ou transferência de propriedade, corra bem.
A venda de imóveis é uma forma de transferência voluntária de propriedade ou transmissão de propriedade. A propriedade também é transferida voluntariamente quando é concedida ou deixada por meio de um testamento. As transações voluntárias podem parecer diretas, pois são transações intencionais e pretendidas por ambas as partes. Mas, o ato de transferir bens imóveis às vezes pode ser complicado.
Isso ocorre porque há várias etapas legais diferentes que devem ser cumpridas antes que uma propriedade seja considerada adequadamente e, portanto, legalmente transferida. Como advogado, este será o seu trabalho. Você determinará quais etapas a família deve seguir e, em seguida, ajudará a família a tomar essas medidas para garantir uma transferência legal da propriedade. Você supervisionará a assinatura, o lacre e a entrega de todo o processo legal para Mary e suas irmãs. Vamos dar uma olhada no processo.
O que é uma ação?
Você vai querer começar discutindo a ação com Mary e suas irmãs. A transferência voluntária de propriedade também é conhecida como título por escritura . Isso ocorre porque o título é definido por quem detém a escritura. A escritura é o documento legal que transfere a propriedade do imóvel de uma parte para outra. Título é simplesmente outra palavra para propriedade. Digamos que Mary e suas irmãs vendam a casa Mulligan para Max. Eles vão executar uma escritura que transfere a propriedade ou título da casa para o Max. Max terá o título por ação.
Mary e suas irmãs precisarão fazer uma escritura para o novo proprietário, mas a escritura não será tão simples. Como advogado, você precisa se certificar de que a escritura contém certos detalhes legais. Por lei, a escritura deve ser redigida de forma que atenda a determinadas exigências de execução ou de procedimento.
Para ser legalmente executada ou finalizada, uma escritura deve:
- Identifique o comprador
- Identifique o vendedor
- Identifique a propriedade usando a descrição legal
- Ser assinado pela pessoa que transfere a propriedade e
- Essa assinatura deve ser devidamente notarizada
A descrição legal da propriedade é uma descrição da propriedade usando o sistema US Public Land Survey em vez de um sistema de endereço de rua numerado. Esta descrição legal é exigida em todos os instrumentos de transporte, mas lembre-se de que a família Mulligan é proprietária desta casa desde que foi construída.
Existe a possibilidade de que esta propriedade nunca tenha sido vistoriada ou que tenha sido feita mas esteja perdida. Você precisará pesquisar este problema. Se não houver uma descrição legal recente dessa propriedade, você precisará solicitar um levantamento dessa propriedade para que uma descrição legal precisa possa ser adicionada à nova escritura.
Dois Tipos de Ações
De modo geral, existem dois tipos principais de títulos usados nas transferências voluntárias de bens imóveis. Você precisa decidir qual seria o melhor para Mary e suas irmãs usarem. O primeiro é um título de garantia . Este é o tipo de ação mais comum. Este tipo de escritura transfere a propriedade e promete, ou garante, que o vendedor está transferindo um título bom e legalmente válido para a propriedade.
Você usará esse tipo de escritura se sua pesquisa de título mostrar que a família de Maria detém um título claro e legal da casa. A escritura de garantia da família Mulligan para Max, então, poderia dizer: ‘Nós prometemos que somos os proprietários da casa que estamos vendendo para você, e o título dela é legalmente válido e bom.’
O segundo tipo é uma ação de quitclaim . Esse tipo de escritura transfere a participação do vendedor no imóvel, mas não promete, garante ou garante tal participação. Lembre-se de que a casa Mulligan mudou de mãos muitas vezes ao longo das gerações. Maria lhe diz que ele foi hipotecado várias vezes e que talvez tenha até mesmo sido executado. Vários anos atrás, Mary e suas irmãs ainda se lembram de ter ouvido uma história de que tio Samuel perdeu a casa em uma aposta na década de 1920.
Tudo isso é preocupante! Se sua pesquisa mostrar que Mary e suas irmãs podem não ter um título válido ou completo para transferir, talvez você queira sugerir que usem uma escritura de quitclaim. A ação de renúncia da família Mulligan pode incluir linguagem que diga algo como, ‘Transferimos totalmente para você todos os juros que possuímos na casa, qualquer que seja esse interesse. No entanto, não garantimos esse interesse ou garantimos nosso título de que estamos vendendo você, e não garantimos que possuímos qualquer interesse particular na propriedade. ‘
Entrega e Aceitação
Depois de decidir que tipo de escritura seria melhor, você sabe que precisará redigir e executar essa escritura. Uma vez que a escritura é executada, o próximo passo é a entrega e aceitação da escritura. Essas etapas envolvem a participação do comprador.
Entrega e aceitação significa que a escritura executada deve ser entregue e aceita pelo comprador da propriedade. Se a propriedade for presenteada, em vez de vendida, a entrega e a aceitação envolverão a pessoa para quem a propriedade está sendo transferida. A entrega e a aceitação podem parecer triviais, mas devem ocorrer para que haja um transporte legal da propriedade. Por este motivo, a entrega e aceitação são normalmente tratadas de forma oficial e mais formal.
Por exemplo, como advogado, você não vai querer enviar seu assistente Skip para deixar a escritura executada na varanda de Max. Esta não é uma entrega oficial, e Max, pelo que sabemos, não aceitou a escritura. Não saberemos se Max realmente conseguiu a escritura. Seria, entretanto, aceitável enviar a escritura para Max usando carta registrada, de forma que Max tenha que assinar a escritura quando a receber. Assim, sabemos que a escritura foi entregue e que Max a aceitou.
Se o comprador estiver de posse da escritura, presume-se que a escritura foi devidamente entregue e aceita. Por exemplo, se Max aparecer no tribunal para registrar sua nova escritura para a casa dos Mulligan, então será assumido que a escritura foi devidamente entregue a ele e que ele aceitou a entrega da escritura. A entrega e a aceitação não precisam ser comprovadas de nenhuma forma particular. Também não precisa ser realizado de nenhuma maneira formal ou oficial particular, desde que possa ser mostrado.
Gravando a Escritura
A razão pela qual a entrega e aceitação são tão importantes é porque o comprador não pode registrar a escritura se ele ou ela não possuir a escritura assinada. Gravar significa simplesmente apresentar a escritura publicamente ao cartório de terras do condado onde a propriedade está localizada. Esta é a última etapa do processo de transferência voluntária de propriedade.
Assim que a escritura for devidamente registrada, a propriedade terá mudado oficialmente de mãos. A gravação é o processo que permite que outras pessoas saibam que o comprador agora possui a propriedade. Isso avisa os outros de que ele ou ela agora é o proprietário e, ao fazer isso, protege os interesses de propriedade do novo proprietário. Simplificando, quanto mais cedo Max registrar sua ação, mais cedo ele poderá impedir que qualquer outra pessoa reivindique o título falsamente.
Digamos que outra pessoa apresente uma reclamação sobre a terra, como um julgamento, antes que Max registre sua escritura. Max diz que não tinha sua escritura e, portanto, não poderia registrá-la. Ele culpa você. É por isso que a entrega e aceitação é uma etapa oficial que deve ser cumprida legalmente. Você precisará mostrar que a escritura foi entregue e aceita por Max, a fim de mostrar que foi sua culpa que ele não agiu adequadamente para proteger seus interesses.
É importante observar, porém, que na maioria das vendas de imóveis como essa, o agente de fechamento de garantia registraria a escritura de Max no mesmo dia em que as irmãs Mulligan e Max fechavam a venda da casa. Normalmente, Max não teria que registrar a escritura ele mesmo, e você não teria que entregar a escritura para Max.
Resumo da lição
Vamos revisar. A venda de imóveis é uma forma de transferência voluntária de propriedade ou transmissão de propriedade. A propriedade também é transferida voluntariamente quando é concedida ou deixada por meio de um testamento. Todas essas transferências voluntárias de propriedade também são conhecidas como títulos por escritura . Isso ocorre porque o título é definido por quem detém a escritura. A escritura é o documento legal que transfere a propriedade do imóvel de uma parte para outra. Título é simplesmente outra palavra para propriedade.
De modo geral, existem dois tipos principais de títulos usados nas transferências voluntárias de bens imóveis. O primeiro é um título de garantia . Este é o tipo de ação mais comum. Este tipo de escritura transfere a propriedade e promete, ou garante, que o vendedor está transferindo um título bom e legalmente válido para a propriedade.
O segundo tipo é uma ação de quitclaim . Esse tipo de escritura transfere a participação do vendedor no imóvel, mas não promete, garante ou garante tal participação.
Ambos os tipos de ações devem ser redigidos de forma que atendam a requisitos de execução ou procedimentos específicos. Para ser legalmente executada ou finalizada, uma escritura deve:
- Identifique o comprador
- Identifique o vendedor
- Identifique a propriedade usando a descrição legal
- Ser assinado pela pessoa que transfere a propriedade e
- Essa assinatura deve ser devidamente notarizada
A próxima etapa da transferência é a entrega e aceitação . Isso significa que a escritura executada deve ser entregue e aceita pelo comprador do imóvel. A entrega e a aceitação são importantes porque a escritura não pode ser registrada se o comprador não possuir a escritura.
Gravar significa simplesmente apresentar a escritura publicamente ao cartório de terras do condado onde a propriedade está localizada. Esta é a última etapa do processo de transferência voluntária de propriedade. Assim que a escritura for devidamente registrada, a propriedade terá mudado oficialmente de mãos.
Resultados de Aprendizagem
Depois de concluir esta lição, você será capaz de:
- Liste os tipos de transferência voluntária de propriedade
- Lembre-se das definições de ação e título
- Compare uma escritura de garantia e uma escritura de quitclaim
- Descreva as etapas que devem ser concluídas para que uma escritura seja legalmente executada
- Observe a importância da entrega e aceitação, bem como do registro