Do que se trata?
O Fundo de Educação, Pesquisa e Recuperação de Imóveis da Geórgia é um fundo especial do tesouro estadual, mantido em custódia pela Comissão de Imóveis da Geórgia. Sempre que alguém obtém uma nova licença imobiliária na Geórgia, ele / ela paga para este fundo. Mais do que educação ou pesquisa, a ênfase do fundo está definitivamente na recuperação, o que, neste contexto, significa indenização para uma vítima quando o titular de uma licença imobiliária na Geórgia violou as leis ou regulamentos que regem essa licença. Para esse propósito, deve haver pelo menos $ 1.000.000 no fundo o tempo todo. A comissão é livre para aplicar o dinheiro do fundo também em iniciativas educacionais e de pesquisa, mas apenas enquanto o saldo mínimo de $ 1.000.000 para indenização às vítimas for mantido. Para ajudar a garantir que esse saldo de $ 1.000.000 seja mantido, a comissão tem autoridade para exigir que todos os licenciados paguem uma taxa extra ao renovar suas licenças. Essa taxa extra não pode exceder $ 30.
Como funciona o processo de compensação
Digamos que você comprou ou vendeu uma propriedade na Geórgia e acredita que tem motivos para processar um dos corretores imobiliários envolvidos. Há várias coisas a se ter em mente. Você precisará abrir o processo dentro de dois anos a partir do momento em que o crime ocorreu. Você não pode ser casado com o agente, pai, irmão, filho do agente ou cônjuge do agente. Você também não pode ser o representante do agente. E você mesmo não pode ser um corretor de imóveis licenciado na Geórgia – embora seu papel na transação em questão tenha sido o de comprador ou vendedor, e não de corretor.
Agora, digamos que seu caso termine com o tribunal ordenando que o licenciado pague uma indenização por danos. Espera-se que você faça um esforço de boa fé para descobrir se o licenciado tem os meios para pagar o valor total e para cobrá-lo dele. Mas e se o licenciado não tiver dinheiro ou ativos suficientes? Ou se o licenciado pular da cidade ou não puder ser encontrado? Cenários como esses são onde o fundo entra.
Assim que o caso for encerrado (incluindo quaisquer recursos), você pode entrar com uma ação no tribunal. Você terá que notificar a Georgia Real Estate Commission e, em seguida, aguardar 30 dias antes de solicitar formalmente ao tribunal a aprovação de sua reivindicação. A comissão tem o direito de contestar sua reivindicação, mas não de rejeitá-la. Cabe ao tribunal decidir se a sua reclamação é válida ou não e irá realizar uma audiência para esse efeito. Você precisará de um mandado de execução , um documento que serve como prova de que não foi possível cobrar tudo o que o licenciado lhe deve.
O máximo que pode ser recuperado de um licenciado é $ 75.000, dos quais não mais de $ 25.000 podem ser aplicados à sua reivindicação (ou de qualquer outra pessoa). Além disso, o máximo que você pode receber do fundo (seja por meio desta reivindicação ou de outras reivindicações que fizer no futuro) é de $ 25.000.
Sua reivindicação foi aprovada – e agora?
Se o tribunal aprovar o seu pedido (total ou parcialmente), a comissão assume oficialmente o seu lugar como aquele a quem o licenciado tem uma dívida. Em juridicamente, essa substituição é conhecida como sub-rogação . A licença do agente será revogada – com efeito imediato. Se o seu caso foi contra uma imobiliária inteira, então é o corretor da empresa cuja licença será revogada. De qualquer forma, o agente / corretor não poderá se inscrever para uma nova licença até que o fundo seja totalmente reembolsado – mais juros – por todo o dinheiro que ele tiver para desembolsar em seu nome. E o agente / corretor não pode contornar isso declarando falência.
Se não houver dinheiro suficiente no fundo para pagá-lo imediatamente, não se preocupe. Você apenas terá que esperar até que o fundo seja reabastecido e qualquer outra reclamação aprovada pelo tribunal que foi apresentada antes do seu tenha sido paga. Enquanto isso, seu pedido acumulará juros – a uma taxa de 4% ao ano.
Resumo da lição
O Fundo de Educação, Pesquisa e Recuperação de Imóveis da Geórgia destina-se principalmente à recuperação ou compensação da vítima quando o titular de uma licença imobiliária da Geórgia violou as leis ou regulamentos que regem essa licença. Deve haver pelo menos $ 1.000.000 em mãos no fundo para esse propósito o tempo todo. O dinheiro do fundo também pode ser gasto em pesquisa ou educação, desde que o saldo mínimo de $ 1.000.000 seja mantido para fins de recuperação.
O processo de recuperação começa com a vítima processando o licenciado; a ação deve ser ajuizada dentro de dois anos da ofensa. Se a vítima ganhar o caso e for concedida uma indenização, mas não puder cobrar o valor total do licenciado, ele / ela pode entrar com uma ação no tribunal, notificar a comissão e, em seguida, esperar 30 dias antes de solicitar formalmente ao tribunal aprovar a reivindicação. A comissão pode contestar a reclamação, mas cabe ao tribunal decidir se a reclamação deve ou não ser honrada. O tribunal realiza uma audiência, para a qual a vítima deve obter um mandado de execuçãocertificando que não foi possível cobrar a totalidade do valor devido. O fundo não pode pagar mais do que $ 25.000 por sinistro, não mais do que $ 25.000 por beneficiário (independentemente de quantas reclamações o beneficiário fizer) e não mais do que $ 75.000 por licenciado. Se o tribunal aprovar a reclamação, a comissão substitui a vítima como aquele a quem o licenciado tem uma dívida. Em juridicamente, essa substituição é conhecida como sub-rogação .