Uma Visão Geral da Relação Proprietário-Inquilino
Allen possui uma série de unidades de aluguel nos Estados Unidos, que incluem propriedades residenciais e comerciais. Ele administra essas propriedades há muitos anos. Embora algumas obrigações variem entre os estados, Allen descobriu que existem leis e princípios que comumente se aplicam a proprietários, propriedades alugadas e inquilinos em todos os Estados Unidos. Allen está ensinando seu filho Brad sobre seu trabalho. O objetivo de Allen é que Brad assuma os negócios de administração de propriedades da família quando ele se aposentar. Allen começa o treinamento de Brad com uma visão geral dos direitos e responsabilidades do proprietário.
Garantia de Habitabilidade
Mais importante ainda, os proprietários devem manter as propriedades alugadas de acordo com os códigos de construção locais e serviços essenciais aos inquilinos relacionados com encanamento, aquecimento e eletricidade. Isso é conhecido como garantia de habitabilidade e geralmente é detalhado em um contrato de arrendamento. Se não for especificamente mencionado em um contrato de arrendamento, a garantia de habitabilidade está implícita, o que significa que os inquilinos têm legalmente direito a um lugar seguro para morar ou trabalhar, mesmo que isso não seja expresso diretamente em um contrato.
A definição de ‘habitável’ está sujeita à interpretação pelos tribunais locais. Algumas leis locais permitem até que os inquilinos retenham o pagamento do aluguel se as propriedades não estiverem em condições habitáveis.
Divulgações
Os proprietários devem fornecer informações importantes aos inquilinos sobre certas condições que afetam os imóveis alugados.
Edifícios residenciais construídos antes de 1978 podem conter tinta com chumbo, que pode causar uma variedade de problemas de saúde se forem ingeridos resíduos de tinta ou poeira. O governo federal exige que os proprietários divulguem esse fato aos inquilinos e forneçam a eles o folheto ‘Proteja sua família do chumbo no lar’. Esta publicação está disponível na Agência de Proteção Ambiental e é oferecida em vários idiomas.
O locador também deve informar ao locatário se o imóvel alugado e seu aluguel foram vendidos a um novo proprietário.
Outras divulgações podem ser exigidas pela legislação local. Algumas jurisdições exigem que os proprietários informem os inquilinos sobre as zonas de inundação locais ou a localização dos alarmes de fumaça nas instalações de aluguel. Alguns exigem que os proprietários notifiquem os inquilinos sobre criminosos sexuais próximos ou sobre os direitos das vítimas de violência doméstica. Em geral, se o locador tiver alguma dúvida sobre sua responsabilidade por não divulgar informações aos inquilinos, é melhor ir em frente e fazer as divulgações e fazer com que os inquilinos estejam totalmente cientes dessas questões antes de assinarem contratos de aluguel ou mudarem para unidades de aluguel.
Direitos do senhorio
Os direitos do senhorio existem principalmente para proteger os investimentos imobiliários. O proprietário tem o direito de:
- Acesse uma propriedade alugada para inspecionar, reparar e manter as instalações
- Recolher o aluguel dentro do prazo em troca do uso de sua propriedade pelo inquilino (e aumentar gradualmente o valor do aluguel ao longo do tempo)
- Recolher um depósito de segurança quando um inquilino assina um novo contrato de arrendamento
- Faça a triagem e selecione cuidadosamente cada inquilino sem se envolver em qualquer forma de discriminação de habitação
- Restringir um inquilino de sublocar uma unidade de aluguel ou sublocar uma unidade de aluguel para um inquilino adicional
- Fazer com que o inquilino seja despejado legalmente se ele danificar a propriedade alugada ou violar os termos do aluguel
No entanto, Allen enfatiza em sua visão geral que os despejos devem obedecer a processos legalmente estabelecidos. Brad nunca deve se envolver em táticas de despejo construtivas. O despejo construtivo refere-se a um despejo do tipo «faça você mesmo» em que o locador interfere na habitabilidade ou no aproveitamento do imóvel alugado para incentivar o inquilino a sair. Em particular, o locador não pode desligar os serviços de gás, água ou eletricidade enquanto o locatário estiver alugando a propriedade.
Cortesias e inclusões
Allen também identifica as cortesias que Brad deve oferecer aos inquilinos para garantir relações de trabalho harmoniosas com eles. Os proprietários devem sempre respeitar a privacidade dos inquilinos e avisá-los se alguém for visitar as unidades alugadas que ocupam (ou seja, um potencial comprador, um pintor de paredes, etc.) Os proprietários também devem manter suas propriedades em boas condições. Quando um inquilino se muda de uma unidade alugada no final de um prazo de arrendamento, o depósito de segurança do inquilino será usado para reparar qualquer dano à propriedade. Depois que os reparos forem feitos, um senhorio honrado devolverá ao inquilino quaisquer fundos restantes do depósito de segurança.
Allen garante que seus direitos e responsabilidades sejam claramente identificados nos documentos de arrendamento que apresenta aos inquilinos. Ele incentiva Brad a fazer o mesmo. Allen diz a Brad para certificar-se de que quaisquer inclusões no contrato de arrendamento também sejam especificadas. Uma inclusão é uma consideração financeira ou física que é incluída sem custo adicional para o locatário de acordo com os termos do contrato de locação. As inclusões devem permanecer durante o prazo, a menos que o contrato de locação preveja alterações. Uma inclusão física incluiria o uso de aparelhos independentes e não embutidos, como uma geladeira ou máquina de lavar. Aparelhos embutidos, como máquinas de lavar louça, são normalmente considerados parte do contrato de aluguel e não precisam ser especificados no contrato. Um exemplo de inclusão financeira seria se o senhorio pagasse a conta da água ou da TV a cabo dos inquilinos.
Resumo da lição
Os proprietários têm direitos e responsabilidades legais em relação às suas propriedades de aluguel e inquilinos. O proprietário deve fornecer aos inquilinos acesso a serviços essenciais, como água potável e eletricidade, a fim de manter a garantia de habitabilidade explícita (ou implícita) na maioria dos contratos de arrendamento. Os proprietários são obrigados a informar os inquilinos se suas unidades para locação podem conter tinta com chumbo ou se a unidade e seu aluguel foram vendidos para outra pessoa. Algumas jurisdições podem exigir outras divulgações relacionadas à segurança. Os proprietários retêm o direito de manter a propriedade alugada, selecionar inquilinos sem se envolver em discriminação de habitação, cobrar aluguel e depósitos de segurança e ter um inquilino despejado se ele ou ela não cumprir os termos de um contrato de arrendamento. Inclusões financeiras ou físicasdeve ser identificado em um arrendamento e fornecido de acordo com os termos do contrato.