Definição Geral de Depreciação
Edifícios se desgastam, a tecnologia melhora e o gosto do consumidor em geral muda. Bairros e comunidades mudam. Tudo isso é um fato inevitável do setor imobiliário. Os investidores imobiliários que entendem a depreciação têm o conhecimento para tomar decisões competentes diante dessas mudanças.
No sentido mais geral, a depreciação se refere ao valor diminuído de um ativo com o passar do tempo. Os efeitos do tempo fazem com que um edifício se deteriore gradualmente ou se torne obsoleto (desatualizado, envelhecido). Isso pode ocorrer de diferentes maneiras, incluindo:
- Fisica
- Funcional
- Externo
- Econômico
Vamos dar uma olhada mais profunda nessas formas de depreciação e, em seguida, aprender um pouco sobre a obsolescência curável ou incurável.
Depreciação Física
Eventualmente, tudo envelhece e se desgasta. A tinta desbota, os telhados começam a vazar e os tapetes ficam gastos. Uma casa que parece velha e caindo aos pedaços, por dentro ou por fora, também fere o valor da propriedade. O desgaste é uma consideração constante e cria deterioração física ou depreciação se não for reparado.
Obsolescência funcional
Se algo em uma casa parece antiquado demais e não combina com os gostos modernos, é uma forma de obsolescência funcional. Conforme a tecnologia melhora, às vezes a infraestrutura da casa não está mais em pé de igualdade. Mais itens eletrônicos em uma casa aumentam as demandas de energia, exigindo mais fiação e caixas maiores de disjuntores. Uma casa com menor amperagem disponível exigirá atualizações para acomodar os computadores, TVs, aparelhos de som, ferramentas e outros aparelhos eletrônicos da maioria das famílias. Hoje em dia, mais famílias exigem pelo menos dois banheiros em uma casa, e as casas mais antigas podem ter apenas um. Esses fatores depreciarão ainda mais o valor de uma casa.
Obsolescência Externa
Obsolescência externa são aqueles fatores de depreciação que ocorrem fora da propriedade. E se uma linha de força interestadual ou de alta tensão passar bem ao lado de uma casa? A maioria das pessoas não quer morar naquela casa se puder evitar. Esses fatores desvalorizam uma casa em comparação com uma casa semelhante que não está sujeita a ruídos ou olheiras. Uma casa vizinha com janelas quebradas, uma calçada rachada e um telhado caindo diminui o valor das casas vizinhas.
Obsolescência econômica
Um subconjunto de obsolescência externa é a depreciação atribuível às mudanças nas condições econômicas. Se o bairro estiver cheio de casas vazias devido à execução hipotecária, o valor da propriedade de todo o bairro diminuirá. Mudanças de zoneamento, perda regional de empregos ou o novo desenvolvimento de habitações densas e de baixa renda podem impactar negativamente os valores das propriedades.
Obsolescência curável ou incurável
A obsolescência pode ser classificada como curável ou incurável. Curável neste contexto significa que é economicamente sábio reparar. Bons exemplos de obsolescência curável seriam consertar um painel de vidro quebrado ou substituir algumas telhas. Essas ações custam menos dinheiro do que substituir o item inteiro.
Uma obsolescência incurável pode ser algo que tem uma vida útil relativamente curta por design. Pode ser mais barato substituir um micro-ondas ou um aquecedor de água embutido do que pagar um técnico para obter peças e consertá-los. Estruturas com uma longa vida útil, como pregos ou a fundação, geralmente não precisam ser substituídas, exceto em circunstâncias incomuns. Uma correção de obsolescência incurável custará mais para remediar do que o valor do ativo.
Resumo da lição
Depreciação é um termo para a diminuição do valor de uma propriedade ao longo do tempo devido ao aumento da obsolescência. As questões de obsolescência específicas da propriedade incluem a obsolescência física e funcional. O valor de uma propriedade também pode ser desvalorizado devido a fatores externos ao lote, como a deterioração das residências vizinhas ou o fechamento das lojas do principal empregador da cidade. Uma obsolescência é considerada curável se for mais barato consertar um ativo em vez de substituí-lo. Se o problema custar mais para consertar do que vale após os reparos, é uma obsolescência incurável.