Divulgando o Fechamento
Quando há uma venda de um imóvel, tanto o comprador quanto o vendedor devem pagar as despesas. Essas despesas são chamadas de custos de fechamento . Os custos de fechamento são taxas de serviços e produtos necessários para ajudar a finalizar a venda. O custo de cada despesa é detalhado no formulário de divulgação de fechamento.
O formulário de divulgação de encerramento foi elaborado pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Os compradores e vendedores de residências podem ter uma visão detalhada de todo o custo de uma transação. Junte-se a nós enquanto analisamos os custos de fechamento com um comprador e um vendedor.
Uma Visão da Transação
Jordan está prestes a concluir a compra de sua primeira casa. O fechamento é a última etapa do processo de compra de uma casa. Ele é apresentado com a primeira página do formulário de divulgação de fechamento, que fornece um resumo de toda a transação.
Preço de venda: $ 125.000
O preço de venda é o preço que o comprador concordou em pagar ao vendedor pela propriedade.
Valor do empréstimo: $ 112.500
Os credores hipotecários são agora chamados de ‘credores’ de acordo com a regra de divulgação federal TILA-RESPA. O credor oferece ao comprador um empréstimo que será aplicado no preço de compra do imóvel.
Taxa de juros: 4,25%
O credor está cobrando juros de 4,25% ao ano sobre o valor do empréstimo de $ 125.000.
Prazo do empréstimo: 30 anos
O prazo do empréstimo é a duração do empréstimo em anos.
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O lado do comprador
Jordan prossegue para a segunda página para ver uma descrição detalhada de todas as despesas que ele tem que pagar para concluir a venda. A página possui duas grandes colunas. Ele se concentrará nas despesas na coluna ‘Pago pelo mutuário’.
Pontos: $ 1.125
Um ponto , também conhecido como taxa de originação, é pago pelo comprador para reduzir a taxa de juros do empréstimo. Um ponto representa um por cento do valor do empréstimo.
Como um exemplo:
| Valor do empréstimo x 1 ponto = Taxa de originação |
| $ 112.500 * 1% = $ 1.125 |
Ao pagar um ponto, Jordan reduziu sua taxa de juros de 5,25% para 4,25%.
Avaliação: $ 250
Uma avaliação é uma avaliação do valor presente de um imóvel.
A taxa de avaliação de Jordan está listada em uma coluna especial intitulada ‘Antes do fechamento’. Os itens pagos antes do fechamento às vezes são mostrados com a abreviatura POC, que significa ‘pago fora do fechamento’. Jordan pagou diretamente ao avaliador. O item está listado com os custos de fechamento porque foi necessário para concluir a compra do imóvel. No entanto, os itens ‘Antes do fechamento’ NÃO são calculados nos custos totais que o comprador precisa pagar no fechamento.
Seguro de título: $ 1.025
O seguro de título garante que os direitos do comprador e do credor sejam protegidos contra responsabilidades que possam ter sido causadas por proprietários anteriores. O credor exige que o comprador adquira uma apólice de empréstimo em seu nome. Os compradores geralmente compram uma apólice do proprietário, embora não sejam obrigados a fazê-lo.
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Taxa de transferência: $ 625
Os impostos de transferência, também conhecidos como selos, são estabelecidos pelos governos locais. Esses impostos devem ser pagos na troca de um imóvel. Na maioria dos estados, não existem leis que exijam quem deve pagar os impostos. A alfândega de fechamento local determina se os impostos são pagos pelo comprador ou vendedor ou se dividem igualmente.
Juros Pré-Pagos
O fechamento da Jordânia é no mês de fevereiro; portanto, ele não terá que fazer o primeiro pagamento da hipoteca até abril. O pagamento incluirá principal e juros. Principal é a parcela que será aplicada ao saldo do empréstimo. Os juros são a forma como o credor obtém lucro ao conceder o empréstimo.
Embora o pagamento não seja devido até abril, ele cobrirá o mês de março. Os pagamentos de hipotecas são baseados em um sistema de atrasos , o que significa pagar alguma coisa após o prazo. Isso é semelhante a como um funcionário recebe um cheque de pagamento duas semanas depois de realizar o trabalho.
Cada pagamento da hipoteca cobre o mês anterior. A partir do dia em que o empréstimo é emitido, os juros começam a acumular. Os juros desde a data de emissão do empréstimo até o primeiro dia do mês seguinte são chamados de juros pré-pagos. Isso porque é pago antecipadamente.
Os juros pré-pagos são calculados da seguinte forma:
Valor do empréstimo x taxa de juros = valor anual de juros
| $ 112.500 x 4,25% = $ 4.781,25 |
Valor de juros anual / número de dias em um ano = valor de juros diário
| $ 4781,25 / 365 = $ 13,10 |
Número de dias desde a data de fechamento até o primeiro mês x valor diário de juros = juros pré-pagos
| 26/2 a 1/3 @ $ 13,10 = $ 52,40 |
Escrows
Impostos não pagos e danos físicos a uma propriedade podem afetar os direitos do credor e do comprador. O seguro do proprietário fornece compensação em caso de perda. Os credores estabelecem contas de garantia para manter os pagamentos de prêmios de seguros e impostos sobre propriedades.
Nem todos os empréstimos exigem que os mutuários paguem impostos e seguro, mas o empréstimo de Jordan exige. Seus depósitos são baseados no seguinte cálculo:
Prêmio anual para proprietários de imóveis: $ 750
Dividido por 12 meses: 750/12 = $ 62,50
$ 62,50 é o valor que será adicionado ao pagamento mensal da hipoteca do mutuário.
Os credores podem receber de 3 a 12 meses de custódia no momento do fechamento.
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O lado do vendedor
Sarah, a vendedora, analisa tudo na coluna «Pago pelo vendedor» .
Comissão de Vendas: $ 7.500
Sarah contratou um vendedor de imóveis para comercializar e vender sua casa. A comissão do vendedor é de 6% do preço de venda do imóvel.
$ 125.000 x 6% = $ 7.500
Um vendedor pode fornecer ofertas especiais ao comprador, como garantia de uma casa. O preço da garantia e os pagamentos devidos aos governos locais são adicionados aos custos de fechamento do vendedor.
Jordan e Sarah revisam a terceira página do formulário.
Trazendo os dois lados juntos
Dinheiro do comprador
Além do preço de venda e dos custos de fechamento, Jordan reembolsará Sarah pelos itens que ela pagou antecipadamente.
Em janeiro, Sarah pagou o imposto anual de US $ 1.200. Jordan irá reembolsá-la pelo tempo que ela não será mais proprietária da casa. Isso é chamado de rateio . O rateio é um cálculo baseado no número de dias em que algo foi usado.
O rateio do imposto sobre a propriedade é calculado:
Valor do imposto anual / número de dias em um ano = Taxa diária de impostos
| $ 1.200 / 365 dias em um ano = $ 3,29 |
Número de dias de propriedade do vendedor x Taxa diária de impostos = rateio de impostos
| 57 x $ 3,29 = $ 187,53 |
Valor do imposto anual – rateio de impostos = fundos devolvidos ao vendedor
| $ 1.200 – $ 187,53 = $ 1.012,47 |
Dinheiro para o vendedor
Sarah receberá o produto da venda da propriedade. Os rendimentos são fundos recebidos após a conclusão da venda. Seus custos finais de fechamento são calculados da seguinte forma:
| Preço de venda $ 125.000 |
| Repartição de impostos: + $ 1.012,47 |
| Custos de fechamento: – $ 9.600 |
| Pagamento da hipoteca: – $ 76.430 |
| Receitas líquidas para o vendedor: $ 39.982,47 |
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Resumo da lição
Os custos de fechamento são pagos quando um imóvel é trocado de um vendedor para um comprador. As despesas do comprador geralmente estão relacionadas à obtenção de um empréstimo hipotecário. As despesas do vendedor estão relacionadas a comissões imobiliárias e quitação de dívidas, como hipoteca, contas de serviços públicos e gravames. Se sobrar algum dinheiro após os custos de fechamento e as dívidas serem deduzidas, o vendedor receberá o produto líquido.