Vendas de execução hipotecária judicial vs. não judicial
Nem todas as vendas de encerramento são iguais. Alguns estados exigem uma execução hipotecária e alguns permitem execuções não judiciais . Qual é a diferença? Uma execução hipotecária envolve um procedimento judicial e a supervisão do processo de execução hipotecária. Por outro lado, uma venda por fiduciário é uma execução não judicial de propriedade e se baseia em uma cláusula de poder de venda em um título de fideicomisso ou hipoteca.
Requisitos e armadilhas potenciais
Há uma razão pela qual muitas vezes uma propriedade pode ser comprada na execução hipotecária por uma pechincha – há muitos obstáculos e riscos envolvidos. Vamos dar uma olhada em alguns dos mais importantes.
O dinheiro geralmente é exigido no momento da compra ou logo após. Os bancos geralmente não concedem empréstimos não garantidos para a compra de um imóvel em uma venda de execução hipotecária. Você terá que oferecer alguma forma de garantia aceitável para o banco ter dinheiro no leilão, usar seu patrimônio pessoal ou encontrar uma forma alternativa de financiamento, como um parceiro de negócios rico que investirá com você.
Outra armadilha potencial é ser vítima do frenesi dos leilões. Em outras palavras, o entusiasmo e a natureza competitiva da licitação às vezes leva o licitante a pagar mais por uma propriedade do que ela poderia valer. Lembre-se de que se trata de conseguir uma pechincha, não de ultrapassar o lance do cara ao seu lado. Você pode perder ao vencer.
As inspeções são difíceis de realizar, senão impossíveis. Raramente você tem a chance de inspecionar o interior de uma propriedade e, muitas vezes, só pode fazer um exame superficial do exterior. Lembre-se de que, se os proprietários não pudessem pagar os pagamentos da hipoteca, eles podem não ter dinheiro ou desejar manter a propriedade adequadamente. Da mesma forma, alguns proprietários em execução hipotecária ficam amargos e podem, na verdade, danificar intencionalmente a propriedade.
Você também precisa estar ciente dos defeitos do título e da prioridade de quaisquer outros ônus sobre a propriedade. Uma execução hipotecária eliminará a maioria das garantias júnior à hipoteca que está sendo executada, mas não as garantias sênior. Por exemplo, se for a segunda hipoteca sendo executada, você acabará comprando o imóvel sujeito à primeira hipoteca. Da mesma forma, certos ônus fiscais do governo sobreviverão a uma venda de execução hipotecária, mesmo que sejam menores no tempo em que o ônus está sendo executado. Executar um relatório de título antes do leilão ajudará a evitar essa armadilha.
Você nunca obterá títulos de garantia no leilão. Em vez disso, você obterá uma escritura do xerife se o xerife estiver vendendo a propriedade que está sendo judicialmente executada, ou uma escritura de um administrador se um administrador estiver vendendo durante uma execução hipotecária não judicial. Basicamente, tanto a escritura do xerife quanto a escritura do administrador transferem a propriedade para o vencedor do leilão. No entanto, nenhuma das escrituras fornecerá quaisquer garantias contra defeitos de título. Em outras palavras, a propriedade é vendida ‘no estado em que se encontra’, com todos e quaisquer defeitos de título ou gravames.
Você também deve notar que só porque uma propriedade está sendo leiloada, não significa que ninguém está morando lá. Às vezes, o mutuário, inquilinos ou posseiros residem na propriedade e você terá que entrar com uma ação judicial, como uma ação de despejo ou expulsão, para removê-los.
Risco de Resgate Estatutário
Mesmo se você fizer tudo certo e conseguir um ótimo negócio em uma propriedade razoavelmente bem mantida, você ainda pode enfrentar a perda da propriedade por meio de resgate legal . Vamos dar uma olhada rápida no que é isso.
Alguns estados promulgaram uma lei que dá ao hipotecário (ou seja, o devedor) o direito de resgatar a propriedade vendida na execução hipotecária dentro de um determinado período de tempo. O que isso realmente significa é que um hipotecário pode comprar a propriedade de volta ao preço que foi pago na venda da execução hipotecária mais outros custos permitidos pelo estatuto de resgate. O período de tempo de um mortgagor varia de estado para estado, mas é um ano em muitos estados. Na verdade, em estados que têm resgate legal, o hipotecário pode até mesmo ser capaz de residir no imóvel durante o período de resgate.
Também é importante que a redenção legal não seja confundida com a redenção equitativa . Este tipo de redenção é uma doutrina de direito comum reconhecida por todos os estados. Ele simplesmente estabelece que o hipotecário tem o direito de resgatar a propriedade tornando-se em dia com o empréstimo a qualquer momento antes do início da execução hipotecária. Quando o leilão começar, o resgate equitativo não será um problema para os compradores, a menos que o credor falhe em honrá-lo.
Resumo da lição
Vamos revisar o que aprendemos. Muitas vezes, os imóveis em execução hipotecária podem ser comprados a preços baixos, mas isso ocorre porque estão repletos de obstáculos e riscos que justificam o preço mais baixo. O licitante vencedor geralmente tem que pagar pelo imóvel imediatamente em dinheiro. A propriedade é vendida como está com capacidade limitada, se houver, de inspecionar a propriedade antes de comprá-la. Um licitante vencedor só irá receber uma ação do xerife ou ação do administrador sem garantias de título. A execução hipotecária não eliminará as garantias sênior e certas garantias do governo. Um licitante vencedor pode ter que lidar com inquilinos ou invasores. Finalmente, em alguns estados, o mortgagor terá a chance de comprar o imóvel de volta por meio de resgate legal .