O valor da poeira
Vendedores, compradores e credores de imóveis precisam ser capazes de determinar o valor dos imóveis para tomar boas decisões financeiras. A avaliação imobiliária é o processo que determina o valor econômico dos imóveis.
A avaliação de propriedades normalmente procura determinar o valor justo de mercado , o preço pelo qual um vendedor experiente vende sua propriedade e um comprador experiente a comprará de boa vontade. Em outras palavras, pressupõe que ambas as partes tenham todas as informações relevantes e nenhuma delas seja forçada a comprar ou vender. O valor justo de mercado nem sempre é igual ao preço de venda. Por exemplo, uma venda a descoberto de um imóvel pode não gerar valor justo de mercado porque o vendedor está angustiado e deve vender o imóvel imediatamente. Os compradores em potencial sabem disso, por isso têm uma vantagem de barganha e geralmente adquirem a propriedade por menos do que o valor de mercado.
A avaliação da propriedade assenta em quatro pilares fundamentais. A demanda , em primeiro lugar, é a magnitude do interesse e do poder de compra no mercado de compra de imóveis. Utilidade , a segunda, é a capacidade do imóvel de satisfazer o uso ou a necessidade de compradores em potencial. A escassez , a terceira, reconhece que há uma oferta limitada de imóveis. Transferibilidade , a quarta, refere-se à facilidade com que uma parcela de um imóvel pode ser legalmente transferida para um novo proprietário. Muitas pessoas usam a sigla DUST para ajudar a lembrar esses quatro conceitos importantes.
Princípios de Propriedade
Vamos explorar os princípios comumente usados para ajudar a determinar o valor da propriedade. O princípio da conformidade afirma que um imóvel cujo uso e estilo está de acordo com a propriedade na área imediata geralmente tem um valor mais alto do que aquele que não o faz. O princípio da mudança reconhece que várias forças agem e mudam o mercado imobiliário e os valores das propriedades. Por exemplo, a poluição que atinge um bairro residencial é uma mudança ambiental que reduziria os valores das propriedades.
O princípio da substituição é simplesmente a capacidade de um imóvel ser uma substituição aceitável de outro. Por exemplo, se as casas em um rancho de três quartos em sua vizinhança estão sendo vendidas por $ 200.000, você não receberá muito mais do que $ 200.000 em sua própria casa de fazenda de três quartos se vendê-la. Isso ocorre porque os compradores podem substituir sua casa por outra por esse preço. O princípio da oferta e demanda afirma que, se a oferta de imóveis exceder a demanda, os preços cairão, mas se a demanda exceder a oferta, os preços subirão.
O princípio do maior e melhor uso afirma que a propriedade obterá o melhor preço quando for usada de uma forma que produza o maior valor econômico. Por exemplo, uma casa unifamiliar em uma área industrial não é o mais alto e melhor uso do imóvel porque o proprietário pode obter um melhor retorno usando o imóvel para uso comercial. Lembre-se de que a maioria das pessoas não quer comprar casas no meio de um parque industrial.
O princípio da progressão dita que imóveis vizinhos de maior valor podem aumentar o valor de imóveis de menor valor na mesma área. Ou seja, a pior casa do quarteirão vale mais só porque fica perto das melhores casas do bairro.
O princípio da regressão é o inverso do princípio da progressão. Se uma propriedade de alto valor é cercada por uma propriedade de valor inferior, o preço da propriedade de valor mais alto tende a cair. O princípio da contribuição envolve determinar como cada componente do imóvel contribui para o seu valor global. Por exemplo, considere um lote residencial com casa e piscina. Podemos considerar o terreno, a casa e a piscina como componentes separados que agregam valor ao imóvel.
O princípio da antecipação envolve a avaliação do potencial futuro do pacote. Por exemplo, um terreno baldio próximo a uma parte crescente de uma cidade vibrante tem mais valor do que um terreno próximo a uma parte deserta da mesma cidade. O princípio da competição se relaciona com a oferta e a demanda; quanto mais competição houver por um determinado tipo de propriedade, como residências ou espaços comerciais, mais alto será o preço.
O princípio do equilíbrio está relacionado ao melhor uso da terra. Terras que são sub-aprimoradas ou super-aprimoradas podem criar problemas. Por exemplo, construir uma casa de fazenda de 4.000 pés quadrados em um lote de 4.500 pés quadrados é uma melhoria excessiva que pode na verdade diminuir o valor da propriedade. Por outro lado, a construção de uma casa de dois quartos e 900 pés quadrados com uma única garagem em uma propriedade de quatro acres está em melhorias. Equilíbrio é fazer o máximo e melhor uso da terra.
O princípio de rendimentos crescentes e decrescentes está relacionado ao princípio do equilíbrio. Melhorar os imóveis aumenta seu valor até certo ponto, mas, eventualmente, as melhorias podem oferecer retornos decrescentes sobre o investimento. Por exemplo, se você melhorar demais uma casa em um bairro de baixa renda, suas melhorias podem não aumentar o preço de venda da casa porque os compradores de casas na área podem não ter condições de comprar um imóvel mais caro.
O ciclo de vida da propriedade
Outros fatores que determinam o valor da propriedade são ditados pelo princípio do ciclo de vida de quatro estágios . As quatro etapas são:
- Crescimento : um período de novas construções
- Estabilidade : fase em que o imóvel sofre poucas melhorias, ou mesmo deterioração
- Declínio : momento em que a manutenção aumenta para evitar a deterioração da propriedade
- Revitalização : intervalo em que um imóvel pode ser reformado e atualizado
Se um imóvel não for mantido, a sua idade efetiva , que se baseia no estado físico do imóvel, pode ser superior à sua idade cronológica , que se baseia na data de aquisição ou construção. A revitalização pode fazer com que a idade efetiva da propriedade seja menor que sua idade cronológica.
Resumo da lição
A avaliação de propriedades é o processo de estimar o valor econômico dos imóveis. Quatro fundamentos de avaliação incluem demanda , utilidade , escassez e transferibilidade . Muitos princípios são aplicados para ajudar a orientar a avaliação, todos eles relacionados a atributos, uso e alterações no imóvel e sua vizinhança, bem como flutuações no mercado imobiliário. O ciclo de vida de quatro estágios da propriedade inclui crescimento, estabilidade, declínio e revitalização .