Análise do site definida
Conheça Nicole. Ela é uma avaliadora de propriedades que foi contratada para avaliar um lote de loteamento residencial. Parte de seu processo de avaliação incluirá uma análise do local . A análise de um local envolve a análise do valor do local em relação às suas características e em relação ao imóvel na área geral ao redor do local. No caso de Nicole, ela vai analisar o loteamento com base em suas características individuais e no contexto do bairro em que está.
Características Legais do Site
Nicole examinará as características legais do lote residencial ao realizar a análise do local. Ela precisará determinar a descrição legal correta da propriedade, geralmente a partir de uma escritura registrada. A descrição legal fornecerá a Nicole a localização legalmente reconhecida e os limites da propriedade.
Nicole também examinará a carga tributária sobre a propriedade para determinar se ela é comparável a propriedades vizinhas de tamanho e características semelhantes. Lembre-se de que uma alta carga tributária pode afetar adversamente o valor dos imóveis – especialmente se a carga estiver fora de sincronia com propriedades semelhantes na vizinhança.
Nicole também examinará a natureza e a extensão das restrições públicas e privadas que pesam sobre a propriedade. Ela vai revisar as portarias de zoneamento da cidade em relação à propriedade, que é uma restrição pública. As ordenanças de zoneamento determinam como você pode usar uma propriedade dentro de uma área geográfica específica, conhecida como zona. Por exemplo, como a propriedade será usada como residência para uma única família, Nicole vai querer ter certeza de que a propriedade está zoneada para residências em vez de para usos comerciais ou industriais.
Nicole também determinará se a propriedade está sobrecarregada por servidões e acordos restritivos . Uma servidão é definida como o direito de usar a terra de outra pessoa para um fim específico. Por exemplo, Nicole provavelmente encontrará servidões de serviços públicos no lote, permitindo que as empresas de energia e água instalem canos e linhas em parte da propriedade. Por outro lado, um pacto restritivo é um acordo privado juridicamente vinculativo que coloca restrições sobre como a terra pode ser usada. Por exemplo, é bastante comum que subdivisões residenciais modernas assumam algum controle sobre as características arquitetônicas do exterior das casas, proíbam cercas e proíbam o estacionamento de barcos e RVs na propriedade.
Nicole também desejará saber se alguém que não seja o atual proprietário tem interesse legal na propriedade. Por exemplo, o proprietário pode ter alugado a propriedade para outra pessoa. Ela também pode determinar se alguém que não seja o atual proprietário detém direitos sobre os minerais ou água que fazem parte da propriedade.
Características físicas do local
Nicole também fará uma análise cuidadosa da propriedade em termos de suas características físicas. Ela fará questão de comparar as características da propriedade em questão com as características das propriedades ao seu redor. Nicole dará uma olhada no tamanho e na forma da propriedade, bem como examinará sua topografia. É acidentado ou plano? Tem água nele? A natureza do solo pode ser examinada, bem como a natureza de qualquer paisagismo. Nicole também observará se os serviços públicos estão prontamente disponíveis no local (por exemplo, se o local tem acesso imediato ao sistema de água e esgoto da cidade).
O local também será examinado fisicamente em busca de evidências de invasões e outros gravames que possam onerar os direitos e interesses do proprietário do imóvel. Uma invasão ocorre quando alguma estrutura de uma propriedade adjacente invade sua propriedade. Exemplos de invasões incluem uma entrada de automóveis, um galpão ou uma cerca pertencente a outra pessoa, mas fisicamente em uma parte de sua propriedade. Um estorvo também inclui servidões. Por exemplo, se houver um beco na propriedade, é uma indicação de que outras pessoas podem ter o direito de usar o beco e atravessar a sua propriedade.
Nicole também examinará como a área circundante pode afetar a propriedade. Se a propriedade em questão está de acordo com os usos da propriedade circundante afetará sua conveniência. Por exemplo, um lote residencial próximo a um varejo movimentado ou prédio de escritórios pode não ser tão desejável. A distância das principais ruas, rodovias e transporte público também pode afetar o valor, assim como a proximidade de lojas e entretenimento. O valor de uma propriedade também é afetado se ela estiver próxima a trilhos de ferrovia muito movimentados, por exemplo, ou dentro da rota de voo do aeroporto movimentado da cidade.
Resumo da lição
Vamos revisar o que aprendemos. Uma análise de local é um processo pelo qual um avaliador analisa as características físicas e jurídicas de uma propriedade para ajudar a determinar seu valor. Os fatores legais considerados incluem a confirmação da descrição legal da propriedade e a carga tributária. Restrições públicas, como ordenanças de zoneamento , e restrições privadas, como convênios restritivos , serão levadas em consideração.
As características físicas avaliadas incluem o tamanho, forma, topografia, características do solo e paisagismo da propriedade. Evidências de invasões e obstáculos físicos também serão examinadas. Um avaliador também analisará a propriedade em relação à área circundante. As considerações incluem se os usos atuais da área circundante estão bem alinhados com o uso pretendido da propriedade em questão. A proximidade de transporte público e compras pode tornar certa propriedade mais desejável, enquanto estar perto de trilhos de trem ou na rota de voo de um aeroporto movimentado pode prejudicar a conveniência e o valor da propriedade.