Dados de análise de investimento
Como um investidor sabe o que é um bom negócio no mercado imobiliário? Essa decisão depende de uma análise cuidadosa das informações de propriedade. A análise de investimento é o processo de avaliação do risco e da lucratividade esperada.
Craig está se preparando para comprar um imóvel alugado. Por uma questão de facilidade, ele está olhando para um imóvel que já tem um locatário morando na casa com um contrato de arrendamento assinado. Além de descobrir o valor da propriedade, Craig precisa saber como encontrar informações de despesas e receitas sobre uma compra potencial. Esses valores são críticos em uma análise de investimento eficaz, que acabará por conduzir a decisão de Craig sobre a compra.
Coleta de dados de renda
A primeira coisa que Craig quer saber é quanto dinheiro a casa pode ganhar. À primeira vista, isso é muito fácil. Para uma casa atualmente alugada, o proprietário terá o arrendamento. O arrendamento especificará o valor atual do aluguel. O aluguel constitui a maior parte da receita de uma propriedade, mas a receita também pode ser gerada por outros serviços, como máquinas de venda automática, aluguel de espaço de armazenamento e multas por atraso.
No entanto, o aluguel não é a última palavra na questão. Embora Craig esteja vinculado ao aluguel até o vencimento, ele pode aumentar o aluguel depois desse ponto. O aluguel pode estar bem abaixo do valor de mercado. Informações sobre o mercado de aluguel podem ser encontradas em anúncios online ou locais para ver quais propriedades comparáveis estão alugando. A propriedade pode ser alugada por US $ 1.000 por mês durante o período do aluguel, mas a pesquisa de Craig pode mostrar que ele poderia aumentar o preço para US $ 1.200 depois disso, para trazer os aluguéis às taxas atuais de mercado.
Cálculo de despesas
Cada propriedade tem despesas. Essas despesas podem ser divididas em três grupos principais: custos operacionais, despesas de capital e custos de financiamento. Os custos operacionais são os custos essenciais para manter a propriedade em funcionamento no dia-a-dia como um investimento empresarial. Isso inclui impostos, seguros, serviços públicos e reparos.
Como a propriedade que Craig está olhando já é um aluguel, as despesas devem ser bem fáceis de identificar. Bons registros de manutenção podem mostrar ao comprador o que foi consertado, o que precisa ser consertado e quanto a manutenção normalmente custa ao longo do tempo. A conta do imposto sobre a propriedade é uma questão de registro público e as empresas de serviços públicos podem fornecer estimativas de contas com base no uso anterior naquele endereço.
Despesas de capital incluem os principais itens que normalmente precisam de trabalho a cada poucos anos. Esses são itens para os quais o locador terá que economizar, como substituir um telhado ou atualizar os armários da cozinha. Esses itens vão além do simples reparo, mas são trabalhos maiores que aumentam o valor da casa. A maioria dos custos de despesas de capital pode ser determinada conversando com um empreiteiro apropriado ou mesmo estimado com uma viagem de compras à loja de suprimentos para casa local.
Craig também terá que contabilizar os custos de financiamento . Esses são os custos mais variáveis porque dependem inteiramente de como Craig compra a propriedade. Se ele pagasse em dinheiro, esses custos seriam inexistentes. Muito provavelmente, porém, haverá uma hipoteca, que inclui despesas com a obtenção de uma hipoteca, como taxas de inscrição e juros. A taxa de juros da hipoteca dependerá de uma série de fatores, como o pagamento inicial, a duração do empréstimo e Crédito de Craig. Ele precisará falar com um oficial de crédito ou corretor de hipotecas para obter esses custos. Uma parte da hipoteca é usada para pagar o saldo do empréstimo e o restante paga juros. Todas as despesas acima irão reduzir a quantidade de dinheiro que Craig recebe depois que todas as despesas são pagas a cada mês, também conhecido como seufluxo de caixa .
Síntese e importância dos dados de investimento
Com receitas e despesas em mente, Craig pode começar a avaliar o negócio. Esta propriedade pode render uma grande quantia de dinheiro a cada mês, mas se houver despesas mensais altas, isso pode ser um problema. Uma análise de investimento completa dará a Craig dicas sobre a lucratividade e os riscos de fazer a compra.
Craig não gostaria de comprar a propriedade se as despesas ultrapassassem a renda mensal. Se ele tiver que financiar a propriedade, a receita deve ser alta o suficiente para cobrir despesas operacionais, de capital e financeiras. É claro que, se ele pudesse comprar a propriedade por um preço baixo em dinheiro, as relações entre receitas e despesas poderiam trabalhar a seu favor. Este é o objetivo central da análise de investimento imobiliário. O investidor precisa saber se um negócio é certo para eles e, se não, se o negócio pode ser recuperado em certas circunstâncias.
Resumo da lição
A análise de investimento é um método de avaliação que os investidores usam para determinar os riscos financeiros potenciais e a lucratividade de uma propriedade para investimento. Definindo claramente as receitas e despesas de uma propriedade de investimento, Craig pode começar a decidir se o negócio é bom para ele. Primeiro, ele precisará determinar o valor da receita que a propriedade gera. Ele também precisará de números precisos para despesas operacionais, de capital e financeiras . Com boas informações em mãos, Craig pode examinar se o negócio é adequado para ele, dadas suas opções de financiamento, sua capacidade de negociar o preço e a possibilidade de aumentar a receita.