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O objetivo de uma análise de área regional e vizinhança é determinar o uso mais alto e melhor disponível para uma propriedade. Este é um aspecto crítico de qualquer avaliação de propriedade ; você não pode avaliar com precisão uma propriedade até que faça essa determinação. Uma análise de área regional e vizinhança fornece informações positivas e negativas sobre a propriedade.
Qual é o mais alto e o melhor uso?
Pense em uma velha casa de fazenda dos anos 1940 em um hectare na esquina de uma rua principal, cercada por grandes lojas, restaurantes drive-through de fast food e outros shopping centers. Propriedades rurais comparáveis podem ser vendidas por $ 100.000 ou aluguel por $ 1.000 por mês. Você pode reconstruir uma estrutura semelhante por $ 200.000 ou menos. No entanto, esses números são basicamente sem sentido. Por quê? Porque o maior e melhor uso desta terra claramente não é uma casa de fazenda para se possuir ou alugar. O maior e melhor uso pode ser uma drogaria ou um banco que seria vendido por milhões de dólares. Você pode ser capaz de demolir a casa da fazenda, arrendar a terra para um revendedor de drogas e fazer com que paguem $ 10.000 por mês pelo aluguel do terreno.
Da mesma forma, uma análise de bairro pode indicar problemas que têm um impacto negativo na área. Talvez as construtoras residenciais fossem excessivamente exuberantes e construíram casas muito mais longe do que o mercado poderia suportar. A área pode ter sido rural com poucas perspectivas de emprego a uma distância razoável de deslocamento, ou possivelmente totalmente dependente de algo como um campo de gás natural que foi fechado desde então. A área pode não ter escolas adequadas ou pode não ter uma mercearia e outras opções de compras. Compreender esses fatores seria extremamente importante; seria tão importante, senão mais, do que revisar informações sobre a própria estrutura, como metragem quadrada e número de quartos.
Considerações Físicas
Uma das primeiras considerações físicas a considerar inclui a localização e os limites da área. Bairrossão normalmente limitados por ruas ou características geográficas, como montanhas ou um canal. Em Phoenix, Arizona, estar ao norte de um canal específico determina se você está em Arcádia ou em Arcádia inferior, com uma diferença de preço correspondente de US $ 300.000 ou mais. Acesso e transporte são outra consideração; empreendimentos voltados para o transporte público localizados próximos ao transporte público podem ser vendidos por um grande prêmio. O uso da terra e as mudanças esperadas no uso da terra na área são importantes; se, por exemplo, casas na área estão sendo demolidas e substituídas por casas e lofts da moda com lotes zero. O terreno montanhoso pode fornecer vistas incríveis ou pode tornar a construção em um local muito desafiadora para ser lucrativa. Propriedades em uma área costeira da Califórnia podem se beneficiar de um clima mediterrâneo ideal.
Considerações Sociais
Mesmo que as considerações sociais possam ser mais difíceis de quantificar, elas podem ser tão importantes quanto as físicas. Pense em coisas como ter uma casa com endereço em Beverly Hills ou uma loja de varejo localizada na prestigiosa Quinta Avenida em Nova York. A propriedade está localizada em uma área que os turistas adoram visitar? Ele está localizado em um distrito escolar com ótimas escolas? Existe uma conformidade de desenvolvimento dentro da área onde tudo é bom, ou existe uma mistura de qualidade e diferentes usos imprensada? Esta é uma área onde muitas pessoas vivem ou desejam viver e um lugar onde as empresas desejam estar?
Considerações Econômicas
Analisar as considerações econômicas para a propriedade requer olhar como a área está atualmente e o que o futuro reserva. Esta é uma área com muitas oportunidades de emprego? Essas oportunidades de emprego continuarão no futuro ou vão acabar? Muitas cidades do Cinturão de Ferrugem, como Detroit, Toledo e Pittsburgh, já estavam prosperando com indústrias como fabricação de automóveis ou produção de aço; quando essas indústrias entraram em uma retração de várias décadas, as cidades sofreram. Alguns conseguiram voltar ao se recriar em torno de outras indústrias; outros continuam sofrendo. As pessoas estão se mudando para a área ou saindo? A área consegue manter os jovens após a graduação ou todos se mudam? Existe alguma obsolescênciaproblemas; por exemplo, uma área dependente de um porto que não é profundo o suficiente para acompanhar a próxima geração gigantesca de navios porta-contêineres?
Considerações do governo
A consideração mais notável do governo seria o zoneamentoe outras políticas de uso da terra. O zoneamento pode ser uma barreira à competição. Se não houver nenhum terreno dividido em zonas multifamiliares na cidade, um incorporador que deseja construir um novo complexo de apartamentos pode não ter outra escolha a não ser comprar e demolir um edifício existente. Outras vezes, o zoneamento excessivamente restritivo pode impactar negativamente um terreno baldio, tornando quase impossível construir ou subdividir. Outras considerações do governo incluem impostos; as estruturas do imposto sobre a propriedade variam em cada estado e até mesmo em cada cidade. O governo local desaprova usos específicos como lojas de penhores, lojas de empréstimos de títulos ou dispensários de maconha? As regras locais de uso da terra podem tornar as novas construções extremamente caras ou impossíveis; uma propriedade com um edifício existente pode se beneficiar da falta de novos edifícios concorrentes.
Resumo da lição
Para entender o que vale uma propriedade, você precisa primeiro determinar seu uso mais elevado e melhor. O maior e melhor uso depende fortemente da localização da propriedade. Vários fatores precisam ser considerados; isso inclui considerações físicas, como o bairro , ou área delimitada por ruas ou características geográficas, a propriedade é considerada parte. Considerações sociais, como o prestígio da área e se há um alto nível de conformidade também desempenham um papel; algumas propriedades inferiores em uma área podem ter um forte impacto negativo, mesmo se a maioria das propriedades forem do mesmo tipo e qualidade. As considerações econômicas são importantes. A área está preparada para competir na economia de hoje ou sofre de obsolescênciaproblemas que o tornam desatualizado? Finalmente, deve-se analisar as considerações do governo, incluindo leis e decretos, como zoneamento ou políticas de uso da terra.