O que é análise comparativa de marketing?
Se você já comprou ou vendeu uma casa, sabe como é importante determinar um preço justo para a propriedade. Nenhum comprador deseja pagar mais do que o valor justo de mercado e nenhum vendedor deseja vender por menos. Então, como você descobre o valor de uma casa quando cada casa é diferente?
No mercado imobiliário, a análise comparativa de marketing é a avaliação de duas ou mais opções imobiliárias semelhantes, observando uma série de variáveis que têm impacto no valor da propriedade. Um corretor de imóveis pode realizar uma análise comparativa de marketing, mas você também pode usar técnicas de análise comparativa de marketing para estimar o valor de uma casa.
Elementos da análise comparativa de marketing em imóveis
Ao realizar uma análise comparativa de marketing no setor imobiliário, primeiro você precisa olhar para uma série de variáveis que podem ter um impacto no preço da propriedade:
- Área de interesse
- Prazo
- Principais características
Área de interesse
Primeiro, você selecionaria a área de interesse ; quanto menor a área, mais precisa é a avaliação. Um exemplo perfeito nesse sentido seria uma comunidade de dez casas, onde duas casas estão listadas para venda e quatro casas foram vendidas no ano passado.
Claro, os exemplos nem sempre são perfeitos. Se você é um comprador, identifique o bairro em que deseja comprar. Se você é um vendedor, precisa pesquisar sua vizinhança atual. Defina a menor área em que você pode encontrar dados para listagens e vendas atuais no ano anterior.
Prazo
Em segundo lugar, você observaria duas ou mais propriedades que foram vendidas em um determinado período . Por exemplo, para obter uma representação de valor precisa, você teria que olhar para todas as casas no bairro que foram vendidas durante o ano passado. No melhor cenário mencionado anteriormente, você examinaria as quatro casas vendidas no ano passado.
Principais características
Terceiro, você examinaria as principais características das quatro propriedades selecionadas vendidas no ano passado. O aspecto importante dessa etapa é focar em recursos facilmente comparáveis, como: metragem quadrada, tamanho do lote e número de quartos / banheiros. Quanto mais semelhantes forem as propriedades, mais fácil será a avaliação.
Para nosso exemplo, digamos que todas as 4 casas foram construídas em 2008, no entanto, três das quatro casas têm uma metragem quadrada total de 1600 pés quadrados e dois quartos e dois banheiros. A quarta casa do grupo é significativamente menor, por isso pode não ser relevante para sua avaliação.
Depois de avaliar as características quantitativas (metragem quadrada, tamanho do lote, número de quartos, etc.), você precisa se aprofundar em detalhes mais específicos , como renovações (por exemplo, novos pisos, janelas ecológicas, etc.) ou recursos adicionais ( por exemplo, garagem, sótão, sistema de segurança, etc.). Mesmo que três casas possam ter a mesma metragem quadrada e estrutura, elas podem ser significativamente diferentes quando se trata de características e reformas, o que pode ter um impacto substancial no preço final.
Depois de avaliar todos esses detalhes relativos às casas vendidas no último ano, você pode voltar às duas casas disponíveis para venda no bairro e compará-las com suas três casas de referência em termos de preço e características.
Estimando o valor da propriedade
Agora, vamos examinar mais de perto um exemplo de como o processo de análise comparativa de marketing funciona na vida real. Jack e Jill são um casal recém-casado em busca de seu primeiro lar. Eles estão querendo comprar uma casa de dois quartos no lado leste de Charlotte, NC. Depois de algumas semanas dirigindo pelos diferentes bairros, eles decidiram comprar uma casa no bairro de Oakhill, que é uma comunidade de apenas seis casas, todas construídas em 2008.
Jack e Jill conseguiram encontrar duas casas listadas para venda: a Casa A com preço de $ 165.000 e a Casa B com preço de $ 149.000. A Casa A tinha pisos novos, utensílios de cozinha e banheiro novos e janelas ecológicas. A Casa B parecia desatualizada e precisava de obras em pelo menos duas áreas: substituição do telhado e do piso. Depois de conversar com seu corretor de imóveis sobre o investimento necessário para colocar a Casa B no mesmo nível da Casa A, o casal descobriu que precisaria gastar pelo menos US $ 15.000 para cobrir as correções obrigatórias. Além disso, comparando os preços e características com as outras casas no bairro vendidas nos últimos anos, eles determinaram que o preço justo para a casa ideal seria entre $ 155.000 e $ 170.000.
Embora a Casa B parecesse abaixo do valor de mercado em termos de preço, ao realizar uma análise comparativa de marketing, Jack e Jill perceberam que iriam realmente perder dinheiro devido às inúmeras reformas que precisavam ocorrer antes de se mudarem. Então, eles decidiram fazer uma oferta para a Casa A, que teve o preço correto em termos de resultados de análise comparativa de marketing para a área.
Resumo da lição
A análise comparativa de marketing é uma avaliação extremamente poderosa no mercado imobiliário. O processo é simples, desde que as etapas sejam realizadas corretamente: sempre selecione um imóvel dentro de uma área de interesse específica ; observe um período de tempo predeterminado para casas semelhantes vendidas nessa área; compare características principais e detalhes específicos ; compare a propriedade que você deseja comprar com os resultados do benchmark.
Esta avaliação o ajudará a tomar uma decisão fundamentada sobre o valor de uma casa. Como vendedor, isso o ajudará a listar sua casa por um preço justo que pode ajudá-lo a vender mais rápido. Como comprador, isso o ajudará a saber uma oferta justa para fazer uma casa que deseja comprar.