Abordagem de custo definida
Bill está comprando uma casa em um novo empreendimento. Ele não tem certeza se gostaria de construir uma casa nova ou se deveria comprar uma já existente. O que ele pode fazer para descobrir quanto custariam as duas opções? Como ele pode determinar quanto deve gastar em uma nova casa para fazer um bom negócio?
A abordagem de custo para avaliação de propriedades compara o preço de um imóvel com o quanto seria necessário para construir uma propriedade semelhante. É um dos três métodos principais de avaliação de propriedade. Os compradores partem do pressuposto de que não faz sentido pagar mais por um imóvel quando um imóvel recém-construído comparável custa menos. A abordagem de custo pode ser calculada pela seguinte fórmula:
Custo de construção civil – depreciação da propriedade existente + custo do terreno = valor de mercado
Limitações de abordagem de custo
O sistema de abordagem de custos tem muitas limitações na prática. O método pressupõe que o comprador possa encontrar o terreno para construir uma propriedade idêntica e nem sempre é o caso. O custo mais alto do terreno em outro lote pode elevar o preço, mesmo que os custos de construção sejam razoáveis. Os custos de construção são outro fator vital. Métodos de construção semelhantes seriam usados para construir uma nova casa na área aos das casas existentes lá – ou a construção seria funcionalmente equivalente, mas com despesas ocultas? Um exemplo de custo de construção seria o material usado para construir as paredes de uma nova casa. As paredes de gesso têm o mesmo valor que drywall nos preços de compra do mundo real?
Além disso, o ambiente político ou econômico local pode não ser favorável a novas construções. A área já pode estar totalmente desenvolvida. As autoridades locais de planejamento podem ser tão restritivas que novas construções não valem a pena. Infelizmente, esses fatores não são considerados na abordagem de custo.
Outra consideração é que a propriedade mais antiga pode sofrer grande depreciação. Pode ser difícil explicar isso com precisão. E se um determinado material ou método de construção não for mais usado? Às vezes, fazer ajustes para depreciação é um processo desafiador. O avaliador tem espaço para muita subjetividade.
Benefícios da abordagem de custo
Um benefício da abordagem de custo é que ela pode ajudar a identificar o status do mercado. Se o custo de construção de uma nova casa for maior do que o valor de uma casa existente em uma área, é um sinal de que a propriedade mais antiga pode estar subvalorizada. Da mesma forma, se os custos de construção de uma nova casa forem mais baratos do que o valor de uma propriedade existente, a abordagem do custo pode revelar que a propriedade mais antiga está supervalorizada.
A abordagem de custo também funciona com outros métodos. Se a precisão de outro método estiver em dúvida, a abordagem de custo pode fornecer uma estimativa de valor mais forte. Uma segunda ou terceira avaliação de uma propriedade oferece outros pontos de dados para estimar um preço de mercado justo.
A abordagem de custo funciona melhor para novas propriedades de construção. É especialmente útil para determinar a viabilidade de comprar um terreno onde uma propriedade semelhante poderia ser construída perto de outra existente semelhante.
Bill considera a abordagem de custo para avaliação de propriedade no novo empreendimento. Usando a fórmula de abordagem de custo, ele determina que conseguiria um negócio melhor construindo uma nova casa do que comprando uma propriedade existente lá. Além disso, a nova casa seria um investimento melhor a longo prazo, porque ele personalizaria a propriedade com características modernas que aumentam o valor de revenda, como janelas e painéis solares com eficiência energética.
Resumo da lição
A abordagem de custo para avaliação de propriedade pesa o preço de uma propriedade existente com o custo de construir uma propriedade semelhante em outro lugar. É medido tomando o custo de construção de um edifício, deduzindo a depreciação e adicionando o custo do terreno para determinar o valor de mercado. Problemas na determinação de propriedades semelhantes, custos de construção ou cálculo da depreciação complicam a praticidade do método. Por essas razões, a abordagem de custo é mais eficaz em novas áreas de construção quando parcelas semelhantes de terreno estão disponíveis. O método de abordagem de custo pode ajudar a medir a atividade do mercado, bem como suplementar outros métodos de avaliação.