Definição de abordagem de capitalização de receita
Sarah decide que quer um investimento imobiliário para aluguel que lhe proporcione uma renda mensal. Ela quer algo para diversificar seus investimentos atuais em ações e títulos. Por sentir que está assumindo mais riscos ao colocar seu dinheiro em uma única propriedade, ela deseja ser bem recompensada por esse risco. Ela gostaria de ganhar uma quantia igual a 8% do preço de compra a cada ano. Então, quanto ela deveria pagar por uma determinada casa para garantir esse retorno?
A abordagem de capitalização de renda para avaliação atribui um valor de propriedade com base nos retornos estimados de uma propriedade. A avaliação determina o valor de mercado de uma propriedade. Para Sarah, esse número é o preço de compra máximo permitido se ela quiser atingir a taxa de retorno desejada. O método de avaliação pode ser calculado por um avaliador profissional, mas é mais provável que Sarah e seu agente repassem esses números para classificar as propriedades por conta própria.
Fórmula de abordagem de capitalização de receita
A fórmula de abordagem de capitalização de receita é Valor de mercado = Receita operacional líquida / Taxa de capitalização . Vamos ajudar Sarah a ter uma ideia melhor do que esses termos significam.
Receita operacional líquida
Sarah encontra uma casa em uma ótima área. Casas semelhantes no bairro são alugadas por US $ 1.200 por mês. Se ela conseguir manter o lugar alugado durante todo o ano, ela pode esperar uma receita bruta anual de $ 14.400. Mas sempre há despesas. Mesmo que ela não obtenha uma hipoteca e pague todo o dinheiro pela casa, há despesas. Impostos de propriedade, seguros e reparos cortam essa receita. Itens como impostos e seguro são relativamente fixos, mas geralmente os reparos devem ser estimados. Essas despesas essenciais e inevitáveis são despesas operacionais. Sarah pode calcular a receita operacional líquida (NOI) subtraindo as despesas operacionais da receita.
Outros tipos de propriedade têm fontes adicionais de receitas e despesas. Considere um prédio de apartamentos. Pode haver receita de máquinas de venda automática ou taxas de estacionamento. O proprietário pode pagar algumas contas de serviços públicos ou manter áreas comuns, como piscinas ou academias.
A fórmula NOI é NOI = Receita – Despesas Operacionais
Taxa de capitalização
Taxa de capitalização (ou limite) refere-se ao retorno de um investimento em comparação ao seu valor, ou capital. Uma taxa de capitalização alta significa que a propriedade gera mais receita em proporção ao montante de capital. Uma taxa baixa significa menos receita em proporção ao valor da propriedade. Lembra quando dissemos que Sarah quer um retorno de 8%? A maneira fácil de imaginar isso é para cada $ 100 do valor da propriedade, Sarah deveria receber $ 8 de renda líquida.
Ela pode usar o valor de 8% como sua taxa de capitalização na fórmula de abordagem de capitalização de renda. Vamos fingir que ela tem um preço específico em mente. Se ela souber o valor e as despesas operacionais estimadas, ela poderá calcular o cap rate. Notou algo familiar sobre a equação do cap rate? A fórmula Cap Rate = NOI / Value nos dá o reverso de nossa fórmula de avaliação!
Aplicação do Investidor
É hora de Sarah calcular os números! Ela reúne informações sobre os impostos sobre a propriedade na lista de vendas e obtém uma estimativa de sua seguradora para o imóvel que está considerando. Os impostos são de $ 3.000 e o seguro de $ 600 por ano. Ela mora em uma casa semelhante e sabe que custa cerca de US $ 1.000 por ano para manter a casa. Sendo cautelosa, ela decide adicionar mais US $ 500 para compensar os inquilinos que estão sendo mais duros na propriedade.
Portanto, as despesas operacionais anuais são ($ 3.000 + $ 600 + $ 1000 + $ 500) = $ 5.100
Com uma receita de aluguel de $ 1.200 por mês, temos uma receita anual de ($ 1.200 X 12) = $ 14.400.
A receita operacional líquida é de $ 14.400 – $ 5.100 = $ 9.300.
Para descobrir um preço máximo de compra e garantir um retorno de 8%, aplique a fórmula NOI / Cap Rate.
$ 9.300 / 0,08 = $ 116.250
Tudo bem! O que isso significa para Sarah agora? Com essas estimativas de receitas e despesas, ela pode obter o retorno desejado se não pagar mais do que $ 116.250. Se ela pagasse mais do que isso, ela teria quatro opções. Ela poderia pagar mais dinheiro e aceitar retornos mais baixos. Ela poderia ir embora e passar esse acordo. Ela poderia aumentar o aluguel e gerar mais renda. Ou ela poderia encontrar maneiras de reduzir suas despesas, como questionar sua avaliação do imposto sobre a propriedade ou comprar seguros.
Resumo da lição
A abordagem de capitalização de renda para avaliações ajuda os investidores a determinar o preço mais alto que devem pagar por uma propriedade dada uma taxa de capitalização desejada. O cap rate calcula o retorno da renda em comparação com o valor, ou seja, capital, da propriedade. Para aplicar essa abordagem, o investidor precisa entender como calcular a receita operacional líquida e a taxa de capitalização de uma determinada compra. Eles devem encontrar os dados, aplicar a fórmula e tomar uma decisão com base no resultado. Se o valor de capitalização da receita for maior do que o preço de compra negociado, eles podem escolher aceitar os resultados como estão, repassar o negócio ou encontrar formas de aumentar a receita e / ou diminuir as despesas.